Ghidul administratorului de imobile

Activitatea de administrare este alcatuita din 3 parti principale:

– contabilitate

– administrare financiara (incasari, plati)

– administrare tehnica

1. Contabilitate asociatii de proprietari:

In cadrul Adunarii generale de constituire, membrii asociatiei pot decide tinerea evidentei contabile in partida simpla sau in partida dubla. Aceasta decizie este foarte importanta mai ales asupra cheltuielilor necesare intocmirii partii contabile.  Daca se alege contabilitatea in partida simpla, administratorul poate intocmi partea contabila si poate face incasati, in schimb, daca se alege contabilitatea in partida dubla, asociatia trebuie sa angajeze separat contabil si casier.

Documentele ce trebuiesc intocmite in cazul contabilitatii in partida simpla sunt urmatoarele:

A. OBLIGATORII:

a. Liste de plata – se intocmesc de catre administrator sau contabil. Pe listele de plata se impart costurile asociatiei conform criteriilor stabilite in legea 230/2007 aplicata conform hotararii numarul 1588/2007 astfel incat totalul cheltuielilor asociatiei pentru luna afisata sa fie egal cu totalul cotelor ce urmeaza a fi achitate de catre proprietari.

b. Registrul de casa model 14-4-7A A4 – se completeaza de catre casier sau de catre administrator daca aceste ocupa si functia de casier. In acest registru se trec toate operatiunile care modifica soldul casei (ex.: incasari, plati, avansuri spre decontare, decontare avansuri, etc.) iar la fiecare sfarsit de zi se calculeaza un soldul de casa.

c. Registrul jurnal model 14-1-1/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care se fac in asociatia de proprietari (ex.: incasari, plati, primire facturi, inregistrare salarii, plata salarii, inregistrare taxe salariati, plata taxe salariati, inchidere de luna, etc.).

d. Registrul fondului de rulment model 14-6-25/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care afecteaza valoarea contribuita la fondul de rulment a fiecarui apartament (ex.: incasare fond de rulment, returnare fond de rulment). Optional se poate intocmi si o fisa a fondului de rulment pe asociatie, care centralizeaza toate filele registrului fondului de rulment, din care sa reiasa clar valoarea contribuita de fiecare apartament la fondul de rulment si valoarea totala a fondului de rulment.

e. Registrul fondului de reparatii model 14-6-25/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care afecteaza valoarea efectiva a fondului de reparatii a fiecarui apartament (ex.: incasare fond reparatii, plati din fondul de reparatii). In cazul acestui fond se pot intocmi, optional, doua fise suplimentare fata de registrul fondului de reparatii, o fisa similara cu cea pentru fondul de rulment, care centralizeaza toate filele registrului fondului de reparatii si o fisa care evidentiaza evolutia soldului efectiv al fondului de reparatii, fisa care are un sold dupa fiecare operatie sau la sfarsit.

f. Registre pentru alte fonduri ale asociatiei model 14-6-25/A – intocmite de catre administrator exact in aceleasi conditii ca ale fondului de reparatii, descrise la punctul 4.

g. State de plata  se intocmesc de catre administrator sau contabil, se repartzeaza pe lista de plata si detaliaza veniturile obtinute de catre angajatii asociatiei si taxele aferente acestora.

h. Situatia elemenelor de activ si pasiv – se intocmeste de catre administrator sau contabil si se depune semestrial la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale. Mai multe detalii: Instructiuni de completare a situatiei de activ pasiv.

B. OPTIONALE:

a. Fise de apartament – se intocmeste cate o fisa pentru fiecare apartament si contine toate operatiunile care afecteaza soldul apartamentelor (ex.: afisare lista de plata – cote de intretinere, afisare lista de plata – fond de rulment, incasare, returnare fond de rulment, etc.). Aceste fise sunt foarte utile in cazul in care avem nevoie sa aratam proprietarilor din ce se compun restantele apartamentelor in cazul in care acestea sunt compuse din mai multe luni.

b. Fise furnizori – se intocmeste cate o fisa pentru fiecare furnizor si contine toate operatiunile care afecteaza soldul furnziorului (ex.: emitere factura, plata factura).  Aceste fise ne arata o situatie clara si defalcata a restantelor la furnizori si poate fi si obtinuta de la furnizor, in majoritatea cazurilor acestia o numesc fisa de client.

 

2. Administrarea financiara consta in gestionarea valorilor banesti si este compusa din:

a. Incasarea de la proprietari a cotelor de intretinere si a fondurilor stabilite, in casieria asociatiei cu bani cash, operatiune pentru care administratorul sau casierul emite chitante sau direct in contul bancar, operatiune care apare in extrasul de cont al asociatiei.

b. Urmarirea restantelor si somarea proprietarilor care intarzie plata cotelor de intretinere si a fondurilor.

c. Plata utilitatilor, a salariilor, a taxelor si a cheltuielilor ocazionale; acestea pot fi facute cash sau direct din contul bancar al asociatiei.

d. Urmarirea restantelor la furnziori si gestionarea platilor astfel incat sa fie evitate depasirile termenelor de plata ale facturilor si calcularea de penalizari.

 

3. Administrarea tehnica a unei asociatii de proprietari consta in:

a. Monitorizarea periodica a proprietatii comune pentru depistrea eventualelor defecte aparute la instalatiile de folosinta comuna.

b. Instiintarea comitetului executiv despre problemele tehnice aparute in condominiu.

c. Prezentarea de oferte pentru executii de reparatii necesare in asociatie.

d. Supravegherea lucrarilor care se efectueaza in condominiu.

 

listedeintretinere.ro poate oferi ajutor administratorilor pentru prima si cea mai complexa dintre cele 3 parti componente ale administrarii de imobile. Toate documentele enumerate la punctul 1. sunt puse la dispozitie online de listedeintretinere.ro administratorilor colaboratori.

NOU! oferim servicii de contabilitate si administrare financiara si asociatiilor de proprietari! Pentru detalii despre modurile de lucru accesati pagina www.listedeintretinere.ro/servicii-oferite .

Pentru detalii suplimentare nu ezitati sa ne contactati, accesand pagina Contact!

Administrator de bloc

1. Istoria denumirii

2. Cine este administratorul de imobile

3. Atributiile administratorului de imobile

 

1. Istoria denumirii

Denumirea vine inca din antichitate cand administratorul era deseori un rob de incredere caruia stapanul ii dadea in grija casa  ori afacerile sale. El avea o mare autoritate, administra bunurile si banii stapanului si-i supraveghea pe ceilalti robi.

 

2. Cine este administratorul de imobile

Administratorul de imobile este persoana atestata de primarie care administreaza asociatia de proprietari. Administratorul este un angajat al asociatiei de proprietari si nu poate lua hotarari. Hotararile in asociatia de proprietari sunt luate, conform legii 230, de Adunarea generala si de Comitetul Executiv.

 

3. Atributiile administratorului de imobile

Conform legii 230 administratorul are urmatoarele atributii:

  • prestarea serviciilor in mod profesional
  • gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti
  • efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte
  • asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna
  • gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor
  • indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de lege

Administratorul poate detine, in cadrul asociatiei de proprietari, un cumul de 3 functii: casier, contabil si administrator tehnic.

Casierul asociatiei de proprietari strange sumele platite de proprietari si completeaza registrul de casa in cadrul programului stabilit la semnarea contractului.

Contabilul asociatiei de proprietari se ocupa de completarea urmatoarelor documente:

  • lista de plata a asociatiei de proprietari
  • registrul banca si registrul jurnal
  • registrul fondului de rument, reparatii si alte fonduri
  • siuatia de activ si pasiv
  • fise pentru fiecare apartament in parte
  • state de plata
  • declaratii fiscale
  • fise pentru fiecare furnizor in parte
  • fisa de penalizare pentru fiecare apartament

Administratorul tehnic al asociatiei de proprietari monitorizeaza problemele aparute in cadrul unui imobil si dupa caz, intervine pentru rezolvarea lor.

 

 

Legea 230 din 2007 a asociatiilor de proprietari

Legea 230 din 2007 a asociatiilor de proprietari

PARLAMENTUL ROMANIEI

CAMERA DEPUTATILOR                                                                 SENATUL

L E G E

privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.

CAPITOLUL I

Dispozitii generale, definitii

Art. 1. -Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin trei persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Art. 2. – In conditiile art.1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.

Art. 3. – In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarea semnificatie:

a) cladire – bloc de locuinte – condominiu – proprietatea imobiliara formata din proprietati individuale, definite apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si proprietatea comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;

b) proprietate individuala – apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara. Cu exceptia unor situatii pentru care exista alte prevederi exprese in prezenta lege sau in acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu trebuie considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;

c) proprietate comuna – toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta;

d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata -cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor sau scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;

e) cota-parte indiviza – cota-parte de proprietate care ii revine fiecarei proprietati individuale din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale;

f) proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului -persoana fizica sau juridica, de drept public sau de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un condominiu;

g) asociatie de proprietari – forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritatii proprietarilor dintr-un condominiu;

h) acord de asociere – actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se asocia;

i) cheltuieli ale asociatiei de proprietari – cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea, reparatia sau intretinerea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale;

j) cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari – suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei pe care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar;

k) atestat – actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.

CAPITOLUL II

Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari

Art. 4. – (1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.

(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

Art. 5. – (1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneazaintr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere.

(2) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau scara in parte numai in conditiile in care nu exista o proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor, care nu poate fi delimitata.

(3) Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire isi reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora printr-o anexa la acordul de asociere.

Art. 6. -(1) Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari, impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.

(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:

a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;

c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;

d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna; e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.

(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea.

(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.

(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea partilor.

Art. 7. -Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea generala de constituire se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati.

Art. 8. -(1)  Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel putin 2/3 din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(2) Orice modificare sau completare se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, faraalte formalitati.

CAPITOLUL III

Drepturile si obligatiile proprietarilor

 

Art. 9. – Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a proprietarilor, sa-si inscrie candidatura, sa candideze, sa aleagasi sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Art. 10. -Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Art. 11. – (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.

(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune, fara a obtine mai intai acceptul din partea asociatiei de proprietari.

Art. 12. – Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica localasi cu instiintarea asociatiei. Zidurile dintre apartamente sau spatii si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotararii majoritatii proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei eliberate de autoritatea publica locala.

Art. 13. – Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru reparatii si investitii cu privire la proprietatea comunasi nu se platesc proprietarilor.

 

Art. 14. –Proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu.

 

Art. 15. –Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in spatiul sau al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sase repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz.

 

Art. 16. – (1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termicasi eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri.

(2) In cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritatii publice locale sau centrale.

Art. 17. -Daca proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoacadaune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament sau spatiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligatia sa repare stricaciunile sau sa plateascacheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

 

Art. 18. –In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-stiintasi sub orice forma, folosirea normala a cladirii de locuit, creand prejudicii celorlalti proprietari sau chiriasi, dupa caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instantei sa hotarascamasurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata daunelor.

Art. 19. -In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.

 

Art. 20. – (1) Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca, la intocmirea formelor de instrainare, sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sareprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu

stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.

(3) In cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.

CAPITOLUL IV

Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

Art. 21. – (1) La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezenti, un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica sau juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.

(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie saaiba cel putin studii medii si pot depune, daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, intr-un cont bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficientasi indestulatoare, pe baza unui contract de garantie incheiat in acest sens. Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decat media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociatiei.

(3) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul adunarii generale. Presedintele, in situatii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepresedinte caruia ii poate delega atributiile sale.

 

Art. 22. – (1) Deponentul garantiei mentionate la art.21 alin.(2) nu poate dispune in nici un mod de suma depusa drept garantie si nici de dobanda aferenta, decat dupa indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: aprobarea descarcarii de gestiune privind exercitiul financiar precedent de catre adunarea generala a membrilor asociatiei de proprietari, precum si incetarea efectelor delegatiei mentionate la art.21.

(2) In cazul in care se constata de catre reprezentantii asociatiei de proprietari sau de catre proprietarii insisi minusuri in gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar mentionat la art.21 alin.(2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioaraa adunarii generale, fara a avea nevoie de consimtamantul deponentului garantiei.

 

Art. 23. -(1) Dupa adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, va avea loc cel putin o data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociatiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.

(2) Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari.

(3) Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.

(4) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi anuntata se poate completa prin hotararea adunarii generale.

Art. 24. – (1) Adunarea generala poate adopta hotarari, dacamajoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal.

(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendatasi reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari.

(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada catoti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora.

(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Art. 25. – (1) Pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:

a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care are o imputernicire scrisasi semnata de catre proprietarul in numele caruia voteaza;

d) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai multi membri absenti, daca prezinta imputernicire semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza;

e) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este decisiv.

(2) Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata.

(3) In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeazadirect, pe baza de tabel nominal.

(4) Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor.

 

Art. 26. -Daca o hotarare a adunarii generale este contraralegii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari sau este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Art. 27. – Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;

b) adopta, modifica sau revoca hotarari;

c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;

d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati sau prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;

e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

 

Art. 28. – (1) Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.

(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.

(3) Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.

 

Art. 29. -(1) Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, comitetul executiv reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii.

(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii revin.

Art. 30. – (1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:

a) duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;

b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;

c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;

d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;

e) intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;

f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si platilor lunare;

g) pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeazasi demite, incheie si reziliaza  contracte;

h) isi asuma obligatii in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;

i) initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;

j) stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;

k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;

l) asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;

m) asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;

n) gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;

o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.

(2) Sedintele comitetului executiv sunt legal intrunite dacajumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sai.

(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv.

 

Art. 31. -(1) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor.

(2) Presedintele asociatiei de proprietari supravegheazasi urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.

 

Art. 32. – (1) Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(2) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

 

Art. 33. – (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:

a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;

b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;

c) verifica gestiunea financiar-contabila;

d) cel putin o data pe an, intocmesc si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii lor si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

(2) Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(3) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

 

Art. 34. – (1) Administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de proprietari.

(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.

CAPITOLUL V

Administrarea in asociatia de proprietari

Art. 35. -(1) Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari sau care au ca activitate principalaadministrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunzator prevederile art.21 alin.(2) si art.22 din prezenta lege.

(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.

(3) Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nici o condamnare.

(4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

(5) De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

Art. 36. -Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:

a)  prestarea serviciilor in mod profesional;

b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;

c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;

e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor;

f) indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de lege.

 

Art. 37. – Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari, ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.

 

Art. 38. – Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala. Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civilaprofesionala.

 

Art. 39. -Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune.

 

Art. 40. – Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri cu privire la imbunatatirea confortului termic al cladirii.

 

Art. 41. – Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul  proprietarilor direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum  si cu autorizatia pentru executarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.

 

Art. 42. – Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta fata de destinatia initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul comitetului executiv si acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

 

Art. 43. – Pentru lucrari majore cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

 

Art. 44. – Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociatia de proprietari, in numele proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurare.

CAPITOLUL VI

Cheltuielile asociatiei de proprietari

 

Art. 45. -(1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul calendaristic.

(2) Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizarii si functionarii acesteia.

(3) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesarapentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special.

(4) Asociatia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancara, in conditiile legii.

Art. 46. – Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.

 

Art. 47. -Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt urmatoarele:

a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de alta natura.

 

Art. 48. – (1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

(2) Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureazaindividual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu prevederile contractului incheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

 

Art. 49. -(1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-a aplicat.

(2) Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa.

 

Art. 50. -(1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

(2) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.

(3) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisade Codul de procedura civila.

 

Art. 51. – (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliaraal judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.

(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin.(1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.

CAPITOLUL VII

Raportul dintre administratia publica localasi centralasi asociatiile de proprietari

 

Art. 52. – (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti sprijinaactivitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

(2) Consiliile locale organizeaza in cadrul aparatului propriu un compartiment specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari.

 

Art. 53. – (1) Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatii publice locale indrumasi sprijina proprietarii pentru a se constitui in asociatii de proprietari.

(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti indrumasi sprijinaasociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor locale ce le revin asupra proprietatii comune.

 

Art. 54. -(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.

(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.

Art. 55. -Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari.

CAPITOLUL VIII

Sanctiuni

 

Art. 56. -(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:

a) neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare  pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora;

b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

d) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei faraautorizatiile si aprobarile  legale;

e) modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale;

f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre functionarii publici si personalul angajat al autoritatilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor sau al societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu a fost comisa in astfel de imprejurari incat sa constituie infractiune.

(2) Contraventiile prevazute la alin.(1) se sanctioneazadupa cum urmeaza:

a) faptele de la lit.a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

b) fapta de la lit.d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;

c) faptele de la lit.e) si f) cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.

(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin.(1) lit.a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin.(1) lit.f) functionarilor publici sau personalului angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor sau societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice.

(4) Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre persoanele imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de Ministerul Administratiei si Internelor,  de primari sau de imputernicitii acestora.

 

Art. 57. – Prevederile art.56 referitoare la contraventii se completeaza cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr.2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr.180/2002, cu modificarile si completarile ulterioare.

CAPITOLUL IX

Dispozitii tranzitorii si finale

 

Art. 58. – (1) Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte societati de stat care detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in cladirile de locuinte, au acelasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de proprietari.

(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolvaproprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute in prezenta lege.

 

Art. 59. – In termen de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi, Ministerul Administratiei si Internelor, impreuna cu Ministerul Finantelor Publice, Ministerul Muncii, Solidaritatii Sociale si Familiei, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului si Ministerul Justitiei vor elabora si supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere in aplicare a prevederilor acesteia.

 

Art. 60. – Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

 

Art. 61. – La data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga: art.35 alin.(3), art.351, art. 36, art.64, art.69 si anexa nr.2 din Legea locuintei nr.114/1996, republicata  in  Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.393 din 31 decembrie 1997, cu modificarile si completarile ulterioare, Ordonanta Guvernului nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.554 din 1 septembrie 2001, aprobata cu modificari prin Legea nr.234/2002, precum si orice alte dispozitii contrare.

Aceasta lege a fost adoptata de Parlamentul Romaniei, in conditiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 si ale art. 76 alin. (1) din Constitutia Romaniei, republicata.

Bucuresti, 6 iulie 2007 Nr. 230

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.3 – Cap.5)

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.3 – Cap.5)

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL III

SECTIUNEA I
Repartizarea cheltuielilor rezultate din intretinerea, repararea si
exploatarea condominiior

Art. 32. — (1) Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de platä a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obIigatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului Incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului. Lista de plata se semneaza de administrator si de un membnu al comisiei de cenzori si se aproba de presedinte prin semnatura si aplicarea stampilei asocialiei, persoanele semnatane certificand si raspunzand de corectitudinea Iistei de plata.
(3) Niciun propnietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de Ia obligatia de a contribui Ia plata cheltuielilor comune, ca urmare a renutanii Ia folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cualta destinatie decat aceea de locuinta or in alte situatii.

Art. 33. — (1) AsociatiiIe de proprietari constituite in condominii cu mai multe scari pot sa isi monteze contoare de apa pe fiecare scara in parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile inregistrate de aceste contoare pot fi utilizate Ia repartizarea facturii pe fiecare scara. Diferentele fata de consumul inregistrat de contorul de bransament se repartizeaza fiecarei scari in cote-parti egale, in baza conventiei scrise dintre asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire. Consumurile inregistrate de contoarele montate in aval de contorul de bransament nu fac obiectul contractului de furnizare a senviciului si nu determina obIigatii ale asociatiei de proprietari catre furnizorul serviciului respectiv.
(2)Asociatiile de proprietari carora Ii se factureazã consumul in sistem pausaI au obligatia sa declare Ia furnizonii de servicii, in scris, cu numele reprezentantului in clar si cu aplicarea stampiIei asociatiei de proprietari, pe propria raspundere, numarul mediu de persoane, ori de cate ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociatiile de proprietari care au in componenta cel putin doua scari sau tronsoane de cladire dotate cu contor de bransament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa calda si/sau energia termica pentru incalzirea apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta pe scari sau tronsoane de cladire, in functie de indicatille contoarelor de bransament. Dupa aceasta repartizare, pentru lista de plata aferenta fiecarei scari sau fiecarui tronson de cladire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament si spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta se face conform prevedenilor art. 47 lit. a)—c) din Legea nr. 230/2007.

SECTIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane

Art. 34. — Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care Iocuiesc in condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care Iocuiesc sau desfasoara activitati In cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiiIor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.

Art. 35. — Prin hotarare a adunarii generale, pot fi exceptate de Ia plata cheltuielilor aferente consumului de energie electnica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care Iocuiesc in apartamente situate Ia subsol, demisol, parter, mezanin, precum si Ia etajul 1 din cladirile fara mezanin. De asemenea, in cazul cladirilor care au amplasate Ia etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale, persoanele care locuiesc in apartamente situate Ia subsol, demisol, parter, mezanin, precum si Ia etajul 1 din cladirile fara mezanin pot sa fie exceptate de Ia plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente personale, date in scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc spatiile de Ia etajele superioare.

Art. 36. — (1) In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent incalzirii, se stabiIeste consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unon bareme stabilite potrivit legislatiei in vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apa calda menajera pe apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta Ia cladirile cu centrala termica proprie, asociatia de proprietari poate monta un contor pe instalatia de apa calda, astfel incat acesta sa inregistreze consumul de apa calda menajera din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, in lipsa unul contor care sa inregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determina pe baza unor bareme stabilite potnivit legislatiei in vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru Incalzire Ia cladirile cu centrala termica proprie, In situatiiIe in care nu exista aparate de masura a consumului respectiv, se determina scazand din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa calda si bucatarii conform prevederilor de Ia aIin. (1) si (2).

Art. 37. — (I) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc In condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere si a hranei; energia electrica utilizata pentru functionarea instaIatiiIor comune; colectarea deseuriIor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabiIeste printr-o conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(2) Conventia prevazuta are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada activitatii desfasurate de detinatorii prevazuti Ia aIin. (1), si se actualizeazä periodic, In functie de elementele noi care intervin, in functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati in spatiul sau apartamentul respectiv, de numarul mediu zilnic de clienti si de obiectul de activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatoruI spatiului si se certlfica de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru calculul cheltuielilor pe persoana aferente spatiuIui respectiv.
(3) Conventia precizeaza contributia proprietarului Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, cu privire Ia consumurile care nu pot fi inregistrate distinct pe fiecare proprietate in cauza si care sunt determinate de activitatea desfasurata.
(4) Conventia completeaza obIigatiiIe proprietarului fata de cheltuielile din cadrul asociatiei de proprietari mentionate Ia art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)—f).
(5) In situatia in care, Ia notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta din condominiu refuza incheienea conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate In acest sens de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si in baza constatarilor vizuale cu privire Ia activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane angajate si al numarului de clienti.
(6) In situatia In care, Ia notificarea scnisa a proprietarului, conducerea asociatiei de proprietari refuza incheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut Ia art. 47 lit, a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dupa caz,cu obligatia propnietarului de a declara, in scris, numarul persoanelor angajate sau care desfasoana activitati in spatiuI sau.

Art. 38. — (1) In lipsa contoarelor de inregistrare a consumului de apa Ia bransament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baza de bareme pe fiecare tip de consumator in parte.
(2) In cazunile in care condominiul dispune numai de dusuni si bai comune care deservesc apantamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza pe fiecare proprietar in raport cu numarul persoanelor care locuiesc curent in cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(3) In cazul in care nu se pot separa, prin masurare, consumurile de energie electrica Ia partile comune ale cladinii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaza conform cu baremele stabilite potnivit normelor legale, pentru consumul comun si pentnu detinatorii de apartamente, tinandu-se seama de consumatorii electrici existenti, iar cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna se repartizeaza pe fiecare proprietar proportional cu numarul de persoane care locuiesc in condominiu, conform cu IegisIatia in vigoare.

SECTIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 39. — (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece si canalizare; apa calda menajera; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; incalzirea apartamentului sau a spatiuIui cu alta destmnatie decat aceea de locuinta.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza In functie de indexul contoarelor individuale sau in functie de alte critenii in baza carora se pot individualiza consumunile.

Art. 40. — (I) Daca sunt intrunite conditiile prevazute in actele normative in vigoare cu privire Ia asiguranea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentnu apa sau incalzire, atunci repartizarea acestor utiIitati se stabileste pnin decizie a comitetului executiv al asociatiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire Ia modul de citire, de calcul si de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de inregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari poate stabili modul de plata a cheltuielilor pe baza de conventie cu canacter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de funnizare a serviciului, incheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. In toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scuteste niciun proprietar de Ia plata contnibutiei Ia cheltuielile comune.

Art. 41. — (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul repartitoarelor de costuni, conform normei tehnice si metodologiei elaborate de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice.
(2) In cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru incalzire, diferenta dintre consumul inregistrat de contonul montat Ia bransament si suma consumunilor Inregistrate de
contoarele individuale montate Ia nivel de apartament repnezinta consum comun si se repartizeaza proportional cu cota indiviza.

Art. 42. — (I) AsociatiiIe de proprietari vor evidentia cheltuielile cu enengia termica pentru incalzire si apa calda menajera, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afisat impreuna cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de intretinere.
(2) In borderoul prevazut Ia aIin. (I) se vor inscrie obligatiile de plata a energiei termice consumate pentru incabzire si prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, asa cum rezulta din defalcarea factunii primite de Ia furnizonul de energie termica, si separat cuantumul ajutorului social aprobat In confonmitate cu Ordonanta de ungenta a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru incalzirea locuintei, precum si a unor facilitati populatiei pentnu plata energiei termice, aprobata prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor mentiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social.

SECTIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate

Art. 43. — Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.

Art. 44. — (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire Ia proprietatea comuna, cu privire Ia: fondul sau fondunile pentru Iucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare Ia partile de constructii si instaIatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distnibutie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electnica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; intenfonul — partea de instaIatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisuI si altele asemenea, conform prevedenilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari or persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; ccntracte sau poIite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

(2) Daca facturarea serviciilor publice de utilitati este individuala, pentru consumunile de pe spatiile comune furnizonii vor incheia contracte de furnizare cu asociatia de proprietari, in conditiile stabilite de comun acord.

Art. 45. — Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata in functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar este inscrisa in acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti indivize se consemneaza in acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.

Art. 46. — (1) Suprafata utila a apartamentului sau a spatiuIui cu alta destinatie decat aceea de locuinta si cota-parte indiviza de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dupa caz, contractul de vanzare-cumparare, fisa cadastrala, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire Si contractul de schimb sau contractul de donatie si/sau cele determinate pe baza de masuratori si inscrise intr-o documentatie cadastrala receptionata de oficiul de cadastru si publicitate irnobiliara competent.
(2) In cazul In care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, cane sunt fractiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuinta din cladirea/blocul care constituie condominiul, nu este egala cu 100, comitetul executiv al asociatiei de proprietari solicita intocmirea unei noi documentatii cadastrale, prin punerea Ia dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor in vigoare cu privire Ia autorizarea, calitatea si siguranta constructiilor.
(3) Cota-parte indiviza de proprietate reprezinta raportul procentual dintre suprafata utila a apartamentului sau a spatiuIui cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta si suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta din condominiu.

Art. 47. — Cheltuielile aferente consumului de gaze Ia sobe pentru incalzire, in cazul In care nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, inclusiv pentru proprietatea comuna aferenta acestora, se repartizeaza tuturor proprietarilor din cadrul asociatiei de proprietari proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, asa cum este inscrisa in acordul de asociere.

SECTIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielior pe beneficiari

Art. 48. — Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza in mod individual proprietarii, toti sau in parte, gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari.

Art. 49. — Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire Ia: citirea, calculul si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuni municipale; servicii cu privire Ia repartitoarele de costuni; chiriile spatiilor comune — boxe, casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor cu caracter individual; intretinerea interfonului si a partii de instaIatie din interiorul apartamentului; verificarea metrologica a contoarelor individuale de enengie termica, in cazul distributiei orizontale; reviziile instalatilor interioare de gaze, apa si Incalzire; alte servicii individuale catre proprietari.

Art. 50. — (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care nevine fiecarui beneficiar in cauza.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii si determina consumuri suplimentare, in conditiiIe in care nu exista nicio intendictie legala in acest sens, calculul cotei de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice in vigoare sau, in lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, In functie de cantitatea consumata.

SECTIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielllor pe consumatori tehnici

Art. 51. — Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: incalzirea proprietatiIor individuale — apartamente, spatii cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si enengia electrica pentru incalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuni pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala).

Art. 52. — (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiiIe aflate in proprietate comuna, si anume casa scanii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care ii revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa in actul de proprietate sau cum a fost recalcuIata conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu incalzinea spatiiIor comune, precum si pentru alocarea, incasarea si plata sumelor afenente contractului individual de prestari de servicii energetice, societatea prestatoare poate incheia un contract de prestari de servicii cu asociatia de proprietari. Valoarea contractului se negociaza intre parti.
(3) Proprietarii apartamentelor si ai spatiilon cu alta destinatie decat aceea de locuinta deconectati de Ia sistemul de alimentare centralizata cu energie termica al cladirii au obIigatia sa-si asigure o alta sursa de incalzire.
(4) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din apantamentul sau din spatiul pe care iI detine, cota-parte de participare Ia cheltuielile pentru incalzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafetei utile luate in calcul, fara a modifica cota indiviza a apartamentului. Coeficientul se calculeaza conform normelor tehnice elaborate de Autonitatea NationaIa de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

SEC TIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alta natura

Art. 53. — Cheltuielile de alta natura neprezinta cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dupa criteriile prevazute Ia art. 47 lit. a)—c) din Legea nr. 230/2007.

Art. 54. — Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri Ia antena or antenele colective de televiziune, care se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de televizoare aflate in Iocuinte si in spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in conditiiIe in care nu exista o hotarare a adunanii genenale prin care sistemul de antena colectiva sa fie desfiintat sau casat..cutiile postale, cheile de Ia usa de intrare comuna in cladire, care se repartizeaza in raport cu numarul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizanea facandu-se in conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatatuI cosurilor de fum, care se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numarul sobelor si al masiniIor de gatit racordate Ia cosurile de fum ale cladirii.

Art. 55. — Alte cheltuieli in cadrul asociatiei de proprietari se repartizeaza in conformitate cu normele si normativele avute in vedere Ia facturarea comuna a acestora si/sau in conformitate cu clauzele prevazute in contractele incheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

Art. 56. — Cheltuielile privind serviciile pentru incalzirea centrala si prepararea apei calde menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate In exploatarea directa a asociatiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pana Ia locul de consum, cheltuielile efectuate cu indepartarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru functionarea instaIatiiIon aferente si iluminatul incaperilor in care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru si protectie pentru fochistii care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contributiile catre bugetul de stat, costul matenialelor necesare pentru pastrarea curateniei in centralele termice, costul apei pentru umplerea instaIatiei.

CAPITOLUL IV
Raportul dintre administratia publica localã si centralã si asociatiile de proprietari

Art. 57. — Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti organizeaza compartimente specializate in scopul spnijinirii proprietarilor pentru infiintarea, organizanea si functionarea asociatiiIor de proprietari si pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin in administrarea imobibelor, in conformitate cu prevederile legale In vigoare. Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatilor administratiei publice locale au in componenta specialisti in domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legisIatiei muncii si a raponturilor de munca.

Art. 58. — (I) Persoanele fizice care donesc sa obtina calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, Ia propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administnatiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificanea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor Ia asociatiiIe de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobile se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de catre autoritatea administnatiei publice locale cane I-a eliberat, daca nu mai sunt indeplinite conditiiIe pentru exercitarea acestei activitati.

Art. 59. — (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiiIor de proprietari se realizeaza in conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de catre organele competente potrivit Iegislatiei financiar-contabile.
(2) Asociatia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila cu o persoana fizica sau junidica care are calitatea de a efectua expertize, conform legisIatiei pnivind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara.
(3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliul General al Municipiului Bucuresti si in functie de resursele bugetare propnii, primariile pot incheia parteneniate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, Ia solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzoni a controlului financiar-contabil pe respectiva perioada.

CAPITOLUL V
Dispozitii tranzitorii si finale

Art. 60. — Pana Ia elaborarea si aprobarea normelor privind repartizarea consumunilor de energie termica pentnu incalzire si apa calda menajera, in cazul utilizarii repartitoarelor de costuri, se aplica metodologiile insusite si aprobate de asociatiile de proprietari.

Art. 61. — Prezentele norme metodologice intra in vigoare Ia 3 zile de Ia data publicanii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispozitii generale

Art. 1. — Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea Ia dispozitia asociatiilor de proprietari si a autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general pentru infiintarea, organizarea si functionarea asociatiiIor de proprietari, exploatarea si administrarea clãdirilor-blocuri de Iocuinte-­condominii, precum si exercitarea controlului financiar-contabil si de gestiune asupra activitãtii asociatiiIor de proprietari, in aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Art. 2. — (1) In scopul reprezentãrii si sustinenii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarli apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta se pot constitui in asocialii de proprietari.
(2) Asociatia de proprietari este forma de asociere autonoma, de organizare si de reprezentare a intereselor comune a majoritätii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, fara scop patrimonial, infiintata in conditiile prevazute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru reprezentarea Ia nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia in federatii, uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv Ia nivel national, In conditiiIe prevazute de lege.

Art. 3. – Proprietarii din asocialiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobândite in proprietate in conditiile legii si care nu s-au organizat in asociatii de proprietari vor lua masunile preväzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea in asociatii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.

CAPITOLUL II
Infiintarea, organizarea, functionarea si administrarea asociatiei de proprietari

Art. 4. — Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa Ia acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, va contine, in mod obligatoriu, urmatoarele: numele si prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria si numãrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimanii vointei de asociere si semnatura.
Art. 5. — (1) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scarã in parte numai in condilille in care nu exista o proprietate comuna aferentã tronsoanelor sau scanilor care nu poate fi delimitatã.
(2) Asocialiile de proprietari Ia nivel de scari sau tronsoane de cladire se pot constitui prin hotarare a adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire Ia delimitarea efectiva a partiIor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire Ia obIigatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeazà si raportunile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire, pe scara sau tronson, cu priivire Ia posibilitatea defalcarii tehnice a consumunilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum si Ia modalitatea acestei defalcari/repartizari. Dacâ este necesar, se solicita avizul fumizorilor de servicii implicati cu privire Ia posibilitatile tehnice de furnizare independentâ a utiIitatilor pe tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizanea bransamenteIor.
Art. 6. — (1) Anterior adunarii generale de constituire, proprietarii din cladinile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire Ia infiintarea asociatiei de proprietari sau Ia transformarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata, vor hotani si cu privire Ia persoana fizicà sau junidicâ Insärcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire Ia termenul de finalizare a acestora si Ia data de convocare a adunarii de constituire. Hotärârea proprietarilor se consemneazà intr-un proces-verbal care se semneazâ de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile Inaintea datei fixate pentru adunarea generala de constituire proprietarii se convoacã prin afisare Intr-un loc vizibil.
(3) Aduniarea generala de constituire a asociatiei de proprietari este legal Intrunita in cvorumul prevazut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind infiintarea asociatiei de proprietari se obline cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si ai spaliilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul cladinii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
(5) Dacä nu este intrunit cvorumul prevàzut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, o noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de Ia data primei convocari. In cazul In care nici Ia a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupä cel putin 5 zile de Ia data celei de-a doua convocari. Dupa a treia convocare a adunanii genenale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, consemnata In tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, a cel putin jumãtate plus unu din numarul proprietarilor.
(6) In adunarea generala de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire Ia:
a) denumirea, forma junidica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloacele mateniale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; structura venitunilor si a cheltuielilor;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obIigatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile In cane se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a Iitigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgentã in care se permite accesul in apartament sau in spatiuI sau al unlui delegat al asociatiei.
i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura senviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
Art. 7. — (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal al adunarii genenale de constituire, intocmit in doua exemplare oniginale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantuI.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantuI, de regula, in adunarea de constituire; in cazul proprietarilor absenti, consimlamantul poate fi exprimat prin semnanea procesului-verbal prevazut Ia aIin. (1), in tenmen de 30 de zile de Ia data Ia care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) In cazul in cane un proprietar se afla in imposibilitatea de a semna, se va consemna ca acesta si-a dat consimtamantul si se va face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Art. 8. — (1) Cererea pentru dobandirea pensonalitatii junidice a asociatiei de proprietari impreunã cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal aI adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza Ia onganul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numãrul de apartamente structurate pe numär de camene, numarul spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, supnafata terenului aferent cladirii;
d) enumenarea si descrierea partilor aflate In proprietate comuna;
e) cota-parte indivizã ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
(4) Asocialia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheienii judecatorului-delegat desemnat Ia organul financiar locaI de catre presedintete judecãtoniei in a carei circumsriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) incheierea se da fara citarea partiIor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de Ia comunicare. Recursul se judecä cu citarea partilor.
Art. 9. — Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost pnezenti Ia adunanea generala de constituire si care nu si-au dat consimtamantul In conditiiIe prevazute Ia art. 7 se face Ia cererea scnisa a acestora, fara alte formaIitati. Proprietarul din condominiu solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unul act aditionaI Ia acordul de asociere, fara alte formalitati.
Art. 10. — Inscrierea in cartea funciara a proprietatii individuale si a condominiului se face potrivit dispozitiilor legale in materie.
Art. 11. — Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat Ia infiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele care emana de Ia asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. — Proprietarii membri ai asociatiei, pe langa drepturile si indatoririle pnevazute in statutul asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obIigatii:
A. Drepturi:
a) sa participe, cu drept de vot, Ia adunarea generala a asociatiei de proprietari;
b) sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie aIesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu;
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, Ia cerere, Ia orice document al acesteia;
d) sa primeasca expIicatii cu privire Ia calculul cotei de contnibutie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste Ia presedmnteIe asociatiei de proprietari, in tenmen de
10 zile de Ia afisanea listei de plata. Presedintebe asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda Ia contestatie In termen de 7 zile;
e) sa foloseasca partiIe comune de constructii si instalatii ale condominiului conform destinaliei pentru care au fost construite;
I) sà isi inchinieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplininea responsabilitatiIor legate de asociatia de proprietari.
B. ObIigatii:
a) sa mentina in bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiuI cu alta destinatie decat aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celonlalti proprietari din condominiu;
b) sa accepte accesul In apartamentul sau in spatiuI propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, Ia cane se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de proprietari;
c) sa contribuie Ia constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;
d) sa ia masuri, in cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termica, precum si pentru cresterea performantei energetice a cladinrii, dupa caz, potrivit prevederilor legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri. In cladinile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a Iua de urgenta masuni pentru consolidare, conform prevedenilor legale in vigoare; lucrarile de repanatii, intenventii etc. se vor executa cu personal autonizat, potrivit legii;
e) sa repare stricaciunile or sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei sau alte pensoane cane actioneaza in numele Ior au provocat daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament or spatiu;
f) Ia Instrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobanditor, inclusiv cele cu privire Ia sumele de plata catre asociatia de proprietari existente Ia data tranzactiei, precum si orice alte informatii relevante sau avand consecinte asupra drepturilor si obIigatiilor privitoare Ia proprietatea care este instrainata;
g) Ia dobândirea proprietatii, sa depuna In copie, Ia asociatie, actul de proprietate;
h) sa modifice instalatiile de distributie a utiIitatilor In interiorul unui condominiu sau aI unui apartament din cadrul unui condominiu numai In conditiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utiIitatii, in care se arata efectele modificarii instaIatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotari asupra efectuarii modificarii. In cazul producerii locale, Ia nivel de condominiu, a enengiel tenmice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat;
i) nu pot ocupa functii In comitetul executiv si in comisia de cenzori membri avand grade de rudenie, pana Ia gradul al 4-lea inclusiv.
Art. 13. — (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare Ia autonizarea de catre autoritatea publica Iocala a modificarilor constructiei, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine mai intai acceptul asociatiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietatii individuale se va aduce Ia cunostinta asociatiei pentru inscrierea In jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie a actelor de autonizare, a procesului-verbal de receptie si a schitelor.
(4) Unitatile care au administrat cladirile si sunt detinatoare a cartii constnuctiei au obIigatia de a o preda asociatiiIor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exista, sa o reconstituie pe cheltuiala proprie.
Art. 14. — (1) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari se intrunesc in adunari genenale ordinare sau extraondinare.
(2) Adunarea generala ordinara are Ioc cel putin o data pe an, in primul tnimestru. Convocarea se asigura de presedintele sau de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(3) Pentru situatii speciale sau de maxima ungenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei de proprietari pot fi convocate onicând de comitetul executiv sau de cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(4) Proprietarii tnebuie anuntati, prin afisare Ia loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile inainte ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire Ia ordinea de zi a adunarii generale.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal. Daca nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea va fi suspendata si reconvocata In termen de maximum 10 zile de Ia data primei convocari. La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membnii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indifenent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora. Dovezi ale convocarii si reconvocarii constituie afisul de Ia avizier si tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. —Adunarea genenala a asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedinteIe, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedinteIe asociatiei de proprietari, pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator al imobilului sau a altor angajati or prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Art. 16. — Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezintã asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire Ia proprietatiIe individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de proprietari este si presedinte al comitetului executiv.
Art. 17. — (1) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) duce Ia indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea Ia indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire Ia consumurile aferente proprietatii comune, in conformitate cu actele normative in vigoare;
e) intocmeste sau propune planuni de masuni ai activitati, conform cu responsabiIitatile ce le revin, si urmareste realizarea Ior;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si a pIatiIor lunare;
g) pentru realizarea scopului si a activitatiIor asociatiei de proprietari, angajeaza si demite personalul necesar, incheie si reziliaza contracte cu pensoane fizice/juridice;
h) isi asuma obligatii, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;
i) initiaza sau apara in procese, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j) stabiIeste sistemul propriu de penalizani al asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevedenilor legale;
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
I) asigura completanea Ia zi a cartii tehnice a constructiei;
m) asiguna urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;
n) gestioneaza situatiiIe exceptionaIe si de criza;
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale;
p) aproba lunar lista cu cotele de contributie Ia plata cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform hotararii adunarii generale;
r) stabiIeste cotele de participare pe persoana Ia cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire si pentru persoanele care Iocuiesc temporar, minimum 15 zile pe Iuna; stabileste perioada pentru care proprietarii, nespectiv chiniasii, pot solicita in scris scutirea de Ia plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe Iuna, conform hotararii adunarii generale;
s) analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuni pentru rezolvarea acestora, conform hotararii adunarii generale;
s)ia toate masurile pentru aducerea Ia starea dinaintea producerii evenimentului a zonei In care se efectueazã reparatii Ia partile comune, urmand ca sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza.
(2) Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar si sunt legal intrunite daca jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. SedinteIe comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sal.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv si se afiseaza Ia avizier.
(4) Dupa aprobarea bugetulul de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari derularea acestuia In conditiiIe legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii nevin si adopta decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor, remuneratiilor si al eventualelor premieri care se acorda pensonalului incadrat cu contract individual de munca sau in baza unei conventii civile de prestari de servicii, in limita bugetului aprobat de adunanea generala.
(6) Comitetul executiv angajeaza sau demite personalul, incheie sau reziliaza contracte in ceea ce priveste activitatea de administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune de constructii/a instaIatiilor, precum si pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ingrijire, mecanica, instalatii etc. Angajarea personalului necesar asociatiei de proprietari se face de catre comitetul executiv, reprezentat de presedinte, in conformitate cu prevederile Iegislatiei specifice In vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordarii unor dreptuni banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor, potrivit art. 35 aIin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obIigatiiIe si raspunderile privind activitatea de management stabilite Ia art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cat asociatia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indifenent de cauze.
(9) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedinteIe asociaiei de proprietari, raspund, personal sau solidar, dupa caz, in fata Iegii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor In mod deliberat.
Art. 18. — (1) PresedinteIe asocialiei de proprietari este fie candidatul care a obtinut cel mai mare numar de voturi Ia alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor In cadrul adunarii generale.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor angajate de aceasta si isi asuma obligatii in numele acesteia.
(3) Presedintele asocialiei de proprietari reprezinta asocialia in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotniva unui proprietar cane nu si-a Indeplinit obligatiiIe fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii genenale a proprietarilor.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste indeplinirea obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor si punerea in aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea Ia zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare Ia activitatea asociatiei de proprietari.
(6) Stampila asocialiei de proprietari se pastneaza si se foIoseste numai de catre presedinte sau de vicepresedinte.
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedinteIe asociatiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmand ca in termen de 90 de zile de Ia data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de mandat, potnivit art. 32 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, in limitele bugetului de venituri si cheltuieli aprobat prin hotarare a adunarii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
Art. 19. — (1) Cenzorul sau comisia de cenzoni urmareste si asigura respectarea legaIitatii in administnarea bununilor mateniale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care trebuie sa aiba cel putin studii medii.
(3) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generala va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica or juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.
(4) Cenzorii aIesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituri Si cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociatiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotanarii adunanii genenale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituni si cheltuieli.
(6) Pentru neindeplinirea atnibutiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund, personal sau solidar, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 20. — Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si a regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituni si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, Intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
Art. 21. — (1) Asociatiile de proprietari au obIigatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitalii nr. 82/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii genenale a asociatiei de proprietari.
(2) Asociatiile de proprietari organizeaza si conduc contabilitatea in conformitate cu reglementanile contabile pentru persoanele junidice fara scop patrimonial, aprobate prin ordin aI ministrului economiei si finantelor.
(3)Asocialiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla vor depune Ia compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, intocmita potrivit ordinului ministrului economiei si finantelor, pana Ia data de 1 martie pentru situatia existenta Ia 31 decembrie si pana Ia data de 1 septembrie pentru situatia existenta Ia 30 iunie. AsociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla vor depune biIant contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. — (1) Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane junidice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiiIor si reparatiilor asupra proprietatii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administnatiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiiIor de proprietari ori ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract;
b) sa aiba angajate persoane atestate in conditiiIe prezentelor norme metodologice;
c) sa dovedeasca ca au bonitate financiara.
(4) Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o administreze.
(5) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atributiiIor, obligatiilor si responsabilhtatilor atribuite de comitetul executiv, in conditiile Iegislatiei In vigoare;
b) gestionarea bununilor mateniale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitatiIor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire Ia proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinine a obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatiIe publice. ObligatiiIe cetatenesti sunt cele stabilite, potnivit legii, de adunarea genenala;
f) indeplinirea oricaror alte obIigatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin contractul incheiat cu asociatia de proprietari.
(6) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile Iegii. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
(7) Administratorul care indepIineste si functia de contabil In partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentnu evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ondin al ministrului economiei si finantelor.
(8) In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiuniIor de incasari si plati in numenar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiuniIor de casa. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier. Pentru Incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoanele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.
(9) Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, seIectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatoribor economici care satisfac ceninteIe, in vederea executarii lucrarilor, conform legisIatiei In vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. In caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate Ia plata.
Art. 23. — SpatiiIe din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiniere, de folosinta sau de concesiune, potnivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24.— (1) In scopul asiguranii fonduribor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor Ia constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului Ia nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, Ia nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata infIatiei, iar In cazurile asociatiilor de proprietari nou­-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de nulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru incasarea fondului de rulment, casienul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.
(3) In situatiiIe in care, prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiniasuI se obliga sa participe Ia plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si Ia formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment incasat se poate restitui in situatiiIe de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitene a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si in situatiile in care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, Ia cererea proprietarului.
(5) Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partiIor de constructii/instabatii aflate in proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituni si cheltuieli.
(6) Venitunile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea Si repararea proprietatii comune, potrivit art. 45 aIin. (3) din Legea nr. 230/2007. In aceste venituri se cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiiIor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, in conditile Iegii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc proprietarilor, nu pot fi folosite Ia constituirea sau Ia completarea fondulul de rulment si nu pot fi folosite Ia plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest fond va fi depus in contul asociatiei de prcprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
Art. 25.— (1) Cotele de contributie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 20 de zile de Ia data afisanii listei de platã, data care tnebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizonii de utiIitati, administratorii au obIigatia de a afisa lista de plata In termen de maximum 5 zile de Ia data priminii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de Ia data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la cane s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penaIitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii comune sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa.
(3) Daca tertii impun penaIitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri Ia plata facturilor, acestea se vor recupera de Ia:
a) restantierii Ia cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor;
b) persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata factunibor Ia termen.
Art. 26. — Asociatia de proprietari are, potrivit Iegii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bununilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contnibutie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor In interesul carora au fost facute.
Ant. 27. — Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a Ill-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a pubIicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicatã, si in Regulamentul de organizane si functionane a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Art. 28. — (1) Privilegiul imobiliar se inscrie Ia cererea presedinteIui asociatiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrienii, indicarea actului sau a actelor In masura sa justifice cererea, localitatea In care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
(3) In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie inscris in vechile registre de publicitate imobibiara, In conformitate cu art. 58 aIin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe Iistele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(5) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute Ia aIin. (4), vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociaiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.
Art. 29. — Privilegiul imobiliar prevazut Ia art. 26 este opozabil ceIorIaIti creditori numai de Ia data indeplinirii fonmalitatiIor de publlcitate imobiliara.
Art. 30. — Privilegiul imobiliar se radiaza Ia cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin cane asociatia confirma plata sumei datorate.
Art. 31. — Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut Ia art. 26 se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti.