Legea asociatiilor de proprietari 196/2018

CAPITOLUL I

Dispoziții generale, definiții

Art. 1. – 

(1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la:

  1. a)înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară;
  2. b)administrarea, întreținerea și folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală și o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.

(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriașilor, asociațiilor de proprietari și asociațiilor de chiriași din condominii.

SECȚIUNEA 1

Definiții

Art. 2. – 

În sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații:

  1. a)acord de asociere – actul care consfințește decizia a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condițiile prezentei legi;
  2. b)ansamblu rezidențial – imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înșiruit sau cuplat locuințe sau locuințe și construcții cu altă destinație, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale;
  3. c)asociație de chiriași – formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a chiriașilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum și cu alte persoane juridice sau persoane fizice;
  4. d)asociație de proprietari – formă de asociere autonomă și fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii;
  5. e)atestat – actul care dovedește calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care dețin certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din cadrul autorității administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;
  6. f)certificat de calificare profesională – actul care dovedește calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupația de administrator de condominii, în conformitate cu legislația privind învățământul superior sau privind formarea profesională a adulților;
  7. g)cheltuieli ale asociației de proprietari – totalitatea cheltuielilor sau obligațiilor financiare ale asociației de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreținerea, modernizarea, reabilitarea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate acestora în mod individual;
  8. h)condominiu – imobil format din teren cu una sau mai multe construcții, în care există cel puțin 3 proprietăți individuale reprezentate de locuințe și locuințe sau spații cu altă destinație, după caz, și cote-părți indivize de proprietate comună;
  9. i)contract de administrare – acordul scris încheiat între o asociație de proprietari și un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activități și îndeplinirii unor obiective stabilite de asociația de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros și se încheie în formă scrisă;
  10. j)convenție individuală de facturare – act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice, asociația de proprietari și un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilități publice încheiat între un furnizor de servicii de utilități publice și asociația de proprietari, prin care se stabilesc condițiile de furnizare, utilizare, facturare și plată a serviciilor de utilități publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;
  11. k)cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari – suma corespunzătoare din cheltuielile asociației pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi;
  12. l)cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;
  13. m)locatar – persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, dobândește de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosință a unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie;
  14. n)locator – persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locațiune, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unei locuințe sau unui spațiu cu altă destinație pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț, denumit chirie;
  15. o)membru al asociației de proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociație;
  16. p)părți comune – părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;
  17. q)părți comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate – cel puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părți de construcție comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață;
  18. r)proprietar al ansamblului rezidențial/dezvoltator al ansamblului rezidențial – persoana juridică care efectuează toate operațiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării și predării către beneficiari a unor locuințe, precum și coordonarea surselor de finanțare necesare realizării acestor operațiuni;
  19. s)proprietar din condominiu/proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puțin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;
  20. t)proprietate individuală – locuința sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activități, deținută în proprietate exclusivă;
  21. u)regulament al condominiului – document de ordine interioară al asociației de proprietari care conține totalitatea instrucțiunilor, normelor, regulilor care stabilesc și asigură ordinea și buna funcționare a unui condominiu;
  22. v)statut – act cuprinzând ansamblul de dispoziții, adoptat de cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura și modul de organizare și funcționare a asociației de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;
  23. w)unitate de proprietate imobiliară – proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

SECȚIUNEA a 2-a

Dispoziții generale

Art. 3. –

(1) În scopul exercitării drepturilor și obligațiilor ce le revin asupra proprietății comune, în cazul condominiilor, se constituie asociații de proprietari, care se organizează și funcționează conform prevederilor prezentei legi.

(2) Pentru promovarea valorilor civice ale democrației și statului de drept și pentru reprezentarea la nivel local și național, asociațiile de proprietari se pot asocia în federații, uniuni, ligi ale asociațiilor de proprietari din municipii, orașe sau județe, respectiv la nivel național, în condițiile prevăzute de lege.

(3) În sensul art. 2 lit. h), constituie condominiu:

  1. a)clădiri cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație în care există proprietăți individuale și proprietăți comune;
  2. b)clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;
  3. c)un ansamblu rezidențial format din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale.

Art. 4. –

(1) În condominii, unitățile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entități individuale.

(2) Niciun act de dispoziție nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forțată asupra părților comune ale condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinței/spațiului cu altă destinație care constituie bunul principal.

(3) Părțile comune din condominii și drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acțiuni de partaj numai atunci când aceste părți încetează a mai fi destinate folosinței comune, în condițiile legii.

(4) În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de proprietate imobiliară se face potrivit dispozițiilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare.

Art. 5. –

În cazul modificării suprafeței utile a unei proprietăți individuale, toate cotele-părți indivize din condominiu se modifică proporțional.

Art. 6. –

(1) În vederea înscrierii condominiului se aplică prevederile art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(2) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară în circumscripția căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociației de proprietari.

(3) Condominiile se identifică prin adresă poștală și, acolo unde există, prin număr cadastral și număr de carte funciară.

Art. 7. –

În cazul unităților de proprietate imobiliară cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.

Art. 8. –

Unitățile deținătoare ale cărții tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită asociațiilor de proprietari, cu titlu gratuit, cărțile tehnice ale construcțiilor, la solicitarea acestora. Unitățile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociațiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociația de proprietari solicitantă. În lipsa cărții tehnice a construcției și/sau a proiectului, asociația de proprietari are obligația reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

SECȚIUNEA a 3-a

Raportul dintre autoritățile administrației publice și asociațiile de proprietari

Art. 9. –

(1) Autoritățile administrației publice centrale ori locale sau orice alte instituții publice care dețin în proprietate locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință în condominii au aceleași drepturi și obligații ca oricare alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociației de proprietari.

(2) În cazul în care în condominiu sunt locuințe sau locuințe și spații cu altă destinație decât cea de locuință, care aparțin domeniului public sau privat al statului, persoana fizică/juridică care exercită unul dintre celelalte drepturi reale asupra locuinței sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, decât dreptul de proprietate, poate, cu acordul proprietarului, reprezenta statul în cadrul asociației de proprietari.

Art. 10. –

(1) Autoritățile administrației publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment specializat în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari.

(2) Autoritățile administrației publice locale, prin compartimentele prevăzute la alin. (1), asigură, la cerere, informarea asociațiilor și proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

(3) Compartimentele prevăzute la alin. (1) informează asociațiile de proprietari cu privire la interdicțiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creșterii calității arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică și de reducere a riscului seismic al construcțiilor existente, precum și cu privire la obligativitatea montării contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, conform legislației în vigoare.

(4) Compartimentele prevăzute la alin. (1) exercită controlul asupra activității financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociației de proprietari.

(5) La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea și controlul asociațiilor de proprietari din cadrul autorității administrației publice locale, primarul, în baza unei hotărâri a consiliului local, atestă persoanele fizice în vederea dobândirii calității de administrator de condominii.

(6) Atestatul prevăzut la alin. (5) se emite în baza următoarelor documente:

  1. a)certificatul de calificare profesională pentru ocupația de administrator de condominii, conform prevederilor art. f);
  2. b)cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară;
  3. c)cazierul fiscal.

CAPITOLUL II

Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari

 

SECȚIUNEA 1

Procedura de înființare și înregistrare a asociațiilor de proprietari

Art. 11. – 

(1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.

(2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.

Art. 12. –

Pentru realizarea scopului menționat la art. 11 alin. (1), asociația de proprietari înființată în condițiile prezentei legi dobândește drepturi și își asumă obligații față de terți, în ceea ce privește administrarea condominiului.

Art. 13. – 

(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.

(2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson.

(3) Divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau tronsoane, se face numai în condițiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată și în condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson, la propunerea majorității proprietarilor din scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.

(4) Dacă este cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire își reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.

Art. 14. –

În cazul condominiilor din ansamblurile rezidențiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale, în calitate de vânzători, trebuie să îi informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociațiilor de proprietari, în condițiile prezentei legi.

Art. 15. –

(1) Anterior constituirii asociației de proprietari, proprietarii unităților de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociației de locatari în asociație de proprietari. Totodată, se hotărăște și cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acțiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.

(2) Cu cel puțin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociației de proprietari, proprietarii se convoacă prin afișare la avizier și prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puțin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(3) În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociației de proprietari, care cuprinde cel puțin următoarele informații:

  1. a)denumirea, sediul, durata de funcționare ale asociației de proprietari;
  2. b)scopul asociației de proprietari, conform prevederilor legale;
  3. c)structura veniturilor și a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
  4. d)membrii asociației de proprietari, precum și drepturile și obligațiile acestora;
  5. e)structura organizatorică și modul de funcționare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;
  6. f)repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari, conform legii;
  7. g)condițiile în care se dizolvă asociația de proprietari;
  8. h)modalitatea de soluționare a litigiilor, relațiile contractuale, penalizările, cazurile de urgență în care se permite, în condițiile legii, accesul în proprietatea individuală al președintelui sau al unui membru al comitetului executiv;
  9. i)asigurarea, după caz, a unui spațiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfășura serviciul de administrare și în care pot fi păstrate în siguranță documentele asociației.

(4) Statutul asociației de proprietari stabilește modul de organizare, regulile generale de funcționare și atribuțiile asociației de proprietari, ale adunării generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori și administratorului de condominii, denumit în continuare administrator, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Art. 16. –

(1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociației de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât, în condițiile art. 13 alin. (1), constituirea asociației de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.

(2) Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari. În cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, în condițiile art. 15.

Art. 17. – 

(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:

  1. a)adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
  2. b)numele și prenumele tuturor proprietarilor asociați;
  3. c)descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului și numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară;
  4. d)enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună, precum și regulile de folosință a părților comune potrivit prezentei legi;
  5. e)cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
  6. f)declarațiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile referitoare la suprafețele utile și construite în situația în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație.

(4) Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul.

(5) Încheierea se dă fără citarea părților și este executorie.

(6) Încheierea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare, președintele asociației fiind obligat să informeze în scris toți proprietarii în aceeași zi, prin afișare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părților.

(7) Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adițional la acordul de asociere. Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele adiționale se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.

(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

(9) Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociații de proprietari.

Art. 18. –

Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află imobilul încetarea personalității juridice.

Art. 19. –

(1) După dobândirea personalității juridice, asociația de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.

(2) După înființarea asociației de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea președintelui judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la înființare în baza legii și prin codul de identificare fiscală al asociației. Actele emise de către asociațiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de identificare.

(3) Toate asociațiile de proprietari sunt obligate să afișeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, sediul și denumirea asociației respective.

Art. 20. –

(1) Fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un singur cont bancar.

(2) În vederea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, datele de identificare ale contului bancar prevăzut la alin. (1) se comunică tuturor proprietarilor prin afișare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari.

(3) Prin datele de identificare ale contului bancar menționate la alin. (2) se înțelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala și codul IBAN.

Art. 21. – 

(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociației de proprietari este necesar acordul a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările și/sau completările trebuie să fie motivate și aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari într-o ședință convocată și desfășurată cu respectarea prevederilor statutului asociației de proprietari și ale prezentei legi.

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.

(4) Modificările și/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) nu sunt opozabile față de proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari sau față de terți.

SECȚIUNEA a 2-a

Regulamentul condominiului

Art. 22. –

(1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile și condițiile de folosință a părților comune ale condominiului și normele de conduită și bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.

(2) Regulamentul condominiului se inițiază de către președintele asociației sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari, se dezbate și se adoptă în adunarea generală a asociației de proprietari cu acordul majorității proprietarilor din condominiu și este adus la cunoștință, prin afișare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

(3) Regulile de folosință a proprietății comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate.

(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricție exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinația imobilului, așa cum este prevăzută în proiectul tehnic și cartea tehnică a construcției.

(5) Toți proprietarii, precum și chiriașii din condominiu sau persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată în condominiu sunt obligați să respecte regulamentul condominiului. Responsabilitatea informării chiriașilor și a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului aparține proprietarului.

(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriași, ceilalți proprietari pot sesiza președintele și/sau comitetul executiv al asociației de proprietari cu privire la aceste nereguli.

SECȚIUNEA a 3-a

Asociațiile de chiriași

Art. 23. –

Asociațiile de chiriași se constituie și se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanței Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 246/2005, cu modificările și completările ulterioare.

Art. 24. –

(1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociații de chiriași, pot să încredințeze asociațiilor de chiriași administrarea părților comune din condominiu.

(2) Administrarea părților comune conform prevederilor alin. (1) se face numai în baza unui contract de dare în administrare semnat între proprietar și asociația de chiriași, numai cu acordul majorității chiriașilor membri ai asociației de chiriași.

Art. 25. –

(1) Asociațiile de chiriași nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba destinația proprietății comune din condominiu, nu pot înstrăina și nu pot închiria bunurile sau spațiile comune, fără acordul scris al proprietarului, în condițiile legii.

(2) Asociațiile de chiriași desfășoară numai activitățile prevăzute în contractul de dare în administrare.

Art. 26. –

Darea în administrare a părților comune către asociațiile de chiriași nu aduce nicio atingere drepturilor și obligațiilor titularului dreptului de proprietate, conform legislației în vigoare.

CAPITOLUL III

Drepturile și obligațiile proprietarilor

SECȚIUNEA 1

Drepturile proprietarilor din condominii

Art. 27. – 

Toți proprietarii membri ai asociației de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociației de proprietari, să își înscrie candidatura, să candideze, să aleagă și să fie aleși în structura organizatorică a asociației de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exercițiu.

Art. 28. – 

(1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației, să solicite în scris și să primească copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociației de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

(2) În vederea bunei informări a proprietarilor, asociația de proprietari amplasează la loc vizibil un avizier la care sunt afișate documente, în conformitate cu prevederile prezentei legi.

(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, după caz, să o conteste în scris în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată. Președintele asociației de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestație în termen de 10 zile de la primirea acesteia.

(4) În cazul în care președintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociației de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv și cenzorul/comisia de cenzori. În situația nesoluționării sau a soluționării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevăzute la art. 10.

Art. 29. – 

(1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea-credință și sub orice formă, folosirea normală a condominiului, sau a unor părți componente, potrivit destinației acestora, și creează prejudicii celorlalți proprietari, proprietarii prejudiciați sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris președintelui, comitetului executiv al asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice sau, după caz, instanțelor judecătorești.

(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a președintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevăzute la art. 10 sau, după caz, poate solicita instanțelor judecătorești anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei și/sau repararea pagubei cauzate.

(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuțiilor de către președinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanțelor judecătorești.

SECȚIUNEA a 2-a

Obligațiile proprietarilor din condominii

Art. 30. –

(1) Proprietarii din condominii au obligația să notifice președintelui orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau nașteri, persoanele luate în spațiu, precum și locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinței.

(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spațiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

(3) În condițiile prezentei legi și cu respectarea prevederilor legislației în vigoare privind calitatea în construcții, proprietarul este obligat să mențină proprietatea sa individuală, locuință sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună din punct de vedere tehnic și funcțional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaș sau angajat al asociației de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu și nu poate afecta funcționarea normală și întreținerea condominiului.

(4) În cadrul proprietății individuale, proprietarul are obligația să păstreze și să întrețină în stare de funcționare și siguranță spațiile interioare, echipamentele și instalațiile din dotarea tehnică a proprietății individuale, respectiv instalațiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum și altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari din condominiu.

(5) Dacă proprietarul unei locuințe ori al unui spațiu cu altă destinație provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparații.

(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator și locatar, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligațiile sale față de asociația de proprietari sau față de furnizorii de utilități publice, prevăzute în prezenta lege.

Art. 31. –

(1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociației de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul președintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului și al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcții/reparații, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepție cazurile de urgență când termenul pentru preaviz este de 24 de ore.

(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin. (1), acesta răspunde civil și penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectați, în condițiile legii.

(3) Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor prevăzute la alin. (1) sunt despăgubiți de către asociația de proprietari, din fondul de reparații.

(4) În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenție, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condițiile legii.

(5) Lucrările de intervenție la elementele componente ale proprietății comune, efectuate în baza alin. (1), se execută în condiții stabilite de comun acord și consemnate printr-un acord semnat de către proprietar și asociația de proprietari.

(6) În situația în care, pe parcursul executării lucrărilor de intervenție în baza prevederilor alin. (1), se afectează în orice mod proprietatea individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnică inițială a acestora se suportă în condițiile alin. (3) și/sau (4), după caz.

Art. 32. –

(1) Proprietarii sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalațiilor și dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condițiile menținerii aspectului armonios și unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervențiilor.

(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fațadei se face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociațiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentații tehnice elaborate în condițiile legii, de către arhitecți cu drept de semnătură și cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, regimul monumentelor istorice și al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creșterea performanței energetice a clădirilor și reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei acestora pentru creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor.

(3) Înainte de modificarea aspectului fațadei condominiului, președintele asociației de proprietari solicită, în scris, autorității administrației publice locale toate informațiile și restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenție aferente zonelor de intervenție prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creșterea calității arhitectural-ambientale a clădirilor.

(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică și structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblu, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului și a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

(5) Proprietarii construcțiilor, persoane fizice sau juridice, și asociațiile de proprietari, precum și persoanele juridice care au în administrare construcții încadrate în clasele de risc seismic și/sau afectate de seisme sunt obligați să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcțiilor.

Art. 33. – 

(1) Proprietarii din condominii care își înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință sunt obligați ca la întocmirea actelor de înstrăinare să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităților de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiții: (2)

  1. a)proprietarul prezintă o adeverință din partea asociației de proprietari, care reprezintă dovada achitării până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, iar în cazul neachitării integrale, menționarea cuantumului debitelor existente la acea dată. Adeverința va avea număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termenul de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Adeverința se prezintă notarului public de către înstrăinător, în original, cu semnătura olografă a administratorului asociației de proprietari și a președintelui, cu precizarea numelui și prenumelui acestora și cu ștampila asociației de proprietari. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre aceștia este suficientă, caz în care în cuprinsul adeverinței se va menționa motivul lipsei celei de-a doua semnături. În situația în care condominiul nu are constituită asociație de proprietari sau, deși constituită, aceasta nu are președinte și administrator în funcție sau plata cotelor de contribuție la cheltuielile comune ale asociației de proprietari sau/și pentru utilitățile publice se face printr-o altă modalitate agreată de proprietarii condominiului, înstrăinătorul va da o declarație pe propria răspundere cu privire la acest aspect, declarație care va fi menționată în cuprinsul actului notarial de înstrăinare, și va prezenta notarului public copia ultimei facturi împreună cu dovada achitării utilităților publice și/sau a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și/sau cuantumul debitelor acestora de la acea dată. Factura prezentată nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni;(2)
  2. b)în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice.

(3) Dispozițiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător și la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de înstrăinare, prin care se înstrăinează locuințele sau spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință dintr-un condominium.

(4) Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt anulabile.

(5) La înstrăinarea proprietății, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor orice documente pe care le deține și care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanță energetică aferent acesteia, întocmit în condițiile legii. În actul de înstrăinare părțile vor declara în mod corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații.

(6) La încheierea actului autentic sau, după caz, la pronunțarea hotărârii judecătorești ori a încheierii actului de adjudecare, notarul public sau, după caz, instanța de judecată ori executorul judecătoresc va menționa în act că noului proprietar îi revine obligația să prezinte președintelui asociației de proprietari, în termen de 10 zile lucrătoare de la efectuarea transferului dreptului de proprietate, informațiile necesare, conform actelor de proprietate, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari pentru respectiva locuință sau pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, și datele de contact ale proprietarului.

(7) În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitație, precum și în cazul unor contracte de comodat pentru spațiile din condominiu, obligația de plată a cotelor de întreținere revine proprietarului, acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosință a spațiilor respective contravaloarea acestora, în condițiile stabilite prin contractul de închiriere/constituire/comodat.

(8) La solicitarea oricărui proprietar, președintele și/sau administratorul sunt/este obligați/obligat să elibereze adeverința prevăzută la alin. (2) lit. a) care să dovedească achitarea la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari sau existența unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice, după caz, în termen de 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării acesteia.

(9) Președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată. Birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație.

(10) Notarea în cartea funciară a debitelor prevăzute la alin. (9) este scutită de plata taxei de timbru.

SECȚIUNEA a 3-a

Modul de utilizare a proprietății individuale și a părților comune

Art. 34. – 

(1) Utilizarea proprietății individuale este stabilită de proprietar în conformitate cu destinația acesteia.

(2) Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcții de către autoritatea administrației publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii sau a altor proprietăți individuale, precum și buna funcționare a instalațiilor aferente acestora.

(3) Modificările suprafețelor construite sau utile se comunică președintelui asociației de proprietari și organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor și se introduc în cartea tehnică a construcției și în baza de date a asociației, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafețe utile.

Art. 35. –

(1) În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

  1. a)terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;
  2. b)fundația, curțile, grădinile, căile de acces;
  3. c)clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează proprietățile private;
  4. d)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
  5. e)locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele;
  6. f)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună.

(2) În cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe și/sau construcții cu altă destinație, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

  1. a)curțile, grădinile, căile de acces;
  2. b)elementele de echipament comun, inclusiv părțile de canalizare aferente, care traversează proprietățile private;
  3. c)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;
  4. d)locurile de trecere; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă;
  5. e)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinței părților, sunt în folosință comună.

Art. 36. –

Schimbarea destinației proprietății comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

  1. a)numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari;
  2. b)numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiții normale a condominiului de către toți proprietarii;
  3. c)în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
  4. d)după obținerea prealabilă a acordurilor, avizelor și autorizațiilor necesare prevăzute de legislația în vigoare, emise în condițiile legii de instituțiile/autoritățile abilitate în acest sens.

Art. 37. – 

(1) Zidurile ce separă proprietățile individuale și/sau părțile comune dintr-un condominiu sunt proprietate comună.

(2) Zidurile dintre proprietățile individuale, care nu fac parte din structura de rezistență a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spațiilor respective, în baza unei expertize tehnice și a autorizației de construire, eliberate de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislația în vigoare, cu înștiințarea asociației de proprietari.

(3) Zidurile dintre proprietățile individuale și proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistență a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu și a autorizației de construire, eliberate de autoritatea administrației publice competente în conformitate cu legislația în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalți proprietari din condominiu.

(4) Proprietarii din condominii au obligația de a depune la președintele asociației de proprietari fotocopii după autorizațiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condițiile legii, în scopul recalculării suprafețelor utile și a suprafețelor construite.

(5) Orice modificare a proprietății individuale care necesită emiterea unei autorizații de construire/desființare, în conformitate cu legislația în vigoare, se aduce la cunoștința asociației pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcției, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a planurilor din proiectul tehnic.

(6) Modificarea instalațiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună se realizează numai în condițiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de furnizorul utilității, în care se arată efectele modificării instalației respective și a autorizației de construire. Pe baza referatului tehnic, adunarea generală hotărăște, cu votul majorității a două treimi din numărul membrilor asociației, asupra necesității și oportunității efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice și a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menționat.

(7) În cazul în care unul sau mai mulți proprietari din condominiu doresc modificarea instalațiilor de distribuție a gazelor și modificarea caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăților individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condițiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utilități publice, în care se arată efectele modificării instalației respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociației de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate, decide asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice și a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menționat.

Art. 38. –

(1) Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii.

(2) Părțile comune pot fi utilizate de către terți, persoane fizice sau juridice de drept public și/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu și cu acordul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune, semnat de președinte în numele asociației și avizat de cenzor/comisia de cenzori.

Art. 39. – 

Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale condominiului, precum și amplasarea de mijloace publicitare pe fațada și/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectați și pe baza autorizației de construire, cu respectarea legislației în vigoare.

Art. 40. – 

(1) Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, prezente în proiectul inițial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.

(2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3) O copie a convenției prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

Art. 41. –

Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăților individuale, proprietarii obțin avizele și autorizațiile așa cum sunt reglementate de legislația în vigoare și au obligația să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și sănătatea populației, conform legislației în vigoare.

Art. 42. –

În cazul distrugerii în întregime sau parțială a condominiului, se aplică prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare.

CAPITOLUL IV

Încetarea destinației folosinței comune pentru părțile comune din condominiu

Art. 43. –

(1) Părțile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosință exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți proprietari.

(2) Hotărârea de atribuire în folosință exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu și ai cotelor-părți indivize.

(3) Atribuirea în folosință exclusivă se face în baza unui contract încheiat între asociația de proprietari și proprietarul căruia i se atribuie în folosință exclusivă partea de proprietate comună.

(4) Contractul prevăzut la alin. (3) se încheie pe o perioadă de maximum 12 luni și poate fi reînnoit numai cu acordul ambelor părți și cu respectarea prevederilor prezentei legi.

(5) Veniturile obținute din atribuirea părților comune în folosință exclusivă respectă prevederile art. 70 din prezenta lege.

Art. 44. –

(1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1) devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

(3) Constatarea încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu.

(4) Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.

(5) Prevederile prezentului articol nu se aplică părților comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinația de folosință comună, întrucât poate afecta buna funcționare a condominiului și pot fi lezate drepturile celorlalți proprietari.

(6) Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părților de folosință comună pentru care încetează această destinație, potrivit dispozițiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:

  1. a)emiterea hotărârii adunării generale a asociației de proprietari prin care se constată încetarea destinației de folosință comună;
  2. b)recepția documentației cadastrale pentru recalcularea cotelor-părți indivize, în vederea scoaterii din părțile de folosință comună;
  3. c)încheierea actului în formă autentică prin care toți proprietarii din condominiu își exprimă acordul pentru încetarea destinației de folosință comună și pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor-părți din proprietatea comună.

CAPITOLUL V

Organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari

Art. 45. –

Organele asociației de proprietari sunt:

  1. a)adunarea generală;
  2. b)comitetul executiv;
  3. c)președintele;
  4. d)cenzorul sau comisia de cenzori.

Art. 46. – 

(1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenți un comitet executiv format din președintele asociației de proprietari și un număr par de membri, precum și un cenzor sau o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 4 ani și pot fi reînnoite.

(2) Dacă dintre membrii asociației de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor mandatează comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociației de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în domeniul fiscal, pe bază de contract individual de muncă sau, după caz, contract de prestări de servicii.

(3) Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociațiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unități de proprietate imobiliară.

(4) La asociațiile de proprietari din condominiile care cuprind maximum 10 unități de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăște în acest sens, președintele asociației de proprietari poate îndeplini și funcția de administrator și se constituie următoarele organe:

  1. a)adunarea generală;
  2. b)președintele;
  3. c)

(5) Funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcția de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcții de conducere, administrare sau control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcții.

(7) Nu pot fi alese sau numite în funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătorești rămase definitive, pentru infracțiuni de natură economico-financiară.

(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare și, în cazul administratorului și al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, și a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.

(9) Prin excepție de la prevederile alin. (8), sub sancțiunea anulării hotărârii de numire/alegerii într-o funcție de conducere, administrare ori control din cadrul asociațiilor de proprietari, cazierul judiciar poate fi prezentat comitetului executiv în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale.

Art. 47. – 

(1) După constituirea asociației de proprietari va avea loc cel puțin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociației de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puțin unei adunări generale a asociației de proprietari aparține președintelui asociației de proprietari și membrilor comitetului executiv.

(2) Adunarea generală este alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației de proprietari.

(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:

  1. a)președintele asociației de proprietari sau comitetul executiv;
  2. b)cel puțin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.

(4) Proprietarii sunt anunțați, prin afișare la avizier și pe bază de tabel nominal convocator sau, în cazul proprietarilor care nu au fost anunțați, pe baza tabelului nominal convocator, prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu cel puțin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepția adunărilor generale extraordinare sau a adunărilor generale reconvocate care se pot convoca, în condițiile prevăzute la alin. (3), cu cel puțin 3 zile înainte de data stabilită.

(5) Propunerea de ordine de zi a adunării generale, semnată de președinte, membrii comitetului executiv și de cenzor/comisia de cenzori, se aprobă și se completează prin hotărâre a adunării generale.

Art. 48. – 

(1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociației de proprietari sunt prezenți personal sau prin reprezentanți care au o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociației de proprietari, întrunirea adunării generale se suspendă și se reconvoacă în termen de maximum 15 zile de la data primei convocări în condițiile prevăzute la art. 47.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de proprietari au fost convocați pe bază de tabel convocator sau prin poștă cu scrisoare recomandată, cu conținut declarat și confirmare de primire, și prin afișare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora.

(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.

(5) Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1) – (4), obligă toți proprietarii să participe, în proporțiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum și la cheltuielile de funcționare, administrare, întreținere și de înlocuire a părților comune sau a elementelor transformate sau create.

Art. 49. –

(1) Hotărârile asociației de proprietari sunt luate în adunarea generală a proprietarilor, iar executarea lor este încredințată comitetului executiv și administratorului.

(2) În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociației de proprietari, comitetul executiv al asociației de proprietari emite decizii în conformitate cu prevederile legii.

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari se au în vedere următoarele:

  1. a)fiecare proprietar, membru al asociației, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;
  2. b)pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociației, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;
  3. c)în situația în care un proprietar deține o cotă-parte indiviză de părți comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părți indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune este limitată, fiind egală cu suma ponderii voturilor celorlalți proprietari;
  4. d)proprietarul, membru al asociației, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către proprietarul în numele căruia votează;
  5. e)un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă și semnată de către proprietarii în numele cărora votează. O copie a împuternicirii se atașează procesului-verbal al ședinței;
  6. f)președintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;
  7. g)în cazul unui vot paritar, votul președintelui asociației de proprietari este decisiv;
  8. h)administratorul, reprezentantul administratorului, soțul/soția acestuia și alți membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociației de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

(4) Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată. Pentru situațiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile sunt luate prin acordul scris al majorității proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociației de proprietari, pe bază de tabel nominal.

(5) Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul ședinței, în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de către toți membrii prezenți ai adunării generale, de cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier. (2)

(6) În condițiile prevăzute la art. 28, cu cel puțin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuția bugetară pe anul trecut și la proiectul de buget pe anul în curs, precum și la orice alte documente necesare bunei desfășurări a adunării generale.

(7) Procesul-verbal al ședinței, care descrie evenimentele în desfășurare, hotărârile adoptate și rezultatele voturilor, va fi redactat de un membru al asociației numit secretar al adunării generale prin votul majorității celor prezenți. În termen de 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul-verbal al adunării generale este adus la cunoștința tuturor proprietarilor, prin grija președintelui asociației de proprietari, prin afișarea unei fotocopii datate la avizierul asociației de proprietari.

Art. 50. –

Acordul de voință al asociației de proprietari se realizează:

  1. a)în adunarea generală a asociației de proprietari sau
  2. b)în baza declarațiilor scrise și semnate ale fiecărui proprietar.

Art. 51. –

Adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acțiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă destinației condominiului, cu respectarea legislației în vigoare.

Art. 52. – 

(1) Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în justiție respectiva hotărâre.

(2) Acționarea în justiție în conformitate cu prevederile alin. (1) nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.

Art. 53. – 

Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele atribuții:

  1. a)alege și revocă din funcție președintele, ceilalți membri ai comitetului executiv și cenzorul/comisia de cenzori;
  2. b)adoptă și modifică statutul și regulamentul condominiului;
  3. c)adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
  4. d)adoptă și modifică bugetul de venituri și cheltuieli;
  5. e)adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreținere, reparații, modernizare, consolidare și reabilitare termică și eficiență energetică a condominiului;
  6. f)în baza acordului scris al tuturor proprietarilor adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea și modernizarea condominiului, modernizarea instalațiilor și dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creșterii performanței energetice, precum și pentru reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei în vederea creșterii calității ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;
  7. g)adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii și indemnizații;
  8. h)adoptă hotărâri asupra cuantumului indemnizațiilor, precum și asupra numărului și funcțiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, dar și asupra valorii și a modalităților de contractare, în limita bugetului de venituri și cheltuieli;
  9. i)stabilește modalitățile și tranșele de plată a contribuțiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;
  10. j)stabilește sistemul de penalizări pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;
  11. k)mandatează președintele și comitetul executiv pentru angajarea și eliberarea din funcție a administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a condominiului;(1)
  12. l)poate stabili plafoanele minime de la care achiziționarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza ofertelor operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de proprietari, conform legislației în vigoare;
  13. m)exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor membri ai asociației.

Art. 54. –

(1) Membrii comitetului executiv sunt desemnați de către adunarea generală a asociației de proprietari, dintre membrii asociației de proprietari.

(2) Comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.

(3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuințe sau a unui spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta este reprezentată în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către aceasta.

(4) În cazurile prevăzute la art. 46 alin. (4), președintele asociației de proprietari preia toate atribuțiile și răspunderile comitetului executiv.

Art. 55. – 

(1) Comitetul executiv are următoarele atribuții:

  1. a)convoacă adunarea generală a asociației de proprietari cel puțin o dată pe an și ori de câte ori este necesar;
  2. b)duce la îndeplinire hotărârile adunării generale și urmărește respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere și a regulamentului condominiului;
  3. c)emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale și pentru respectarea prevederilor legale, a statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce privesc activitatea asociației de proprietari;
  4. d)propune spre adoptare adunării generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi;
  5. e)întocmește proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfășurarea adunărilor generale;
  6. f)stabilește condițiile privind folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune, conform prevederilor legale;
  7. g)ia măsuri pentru recalcularea cotelor-părți indivize rezultate în urma modificării suprafețelor utile ale locuințelor sau spațiilor cu altă destinație din condominiu;
  8. h)întocmește și propune adunării generale planuri de măsuri și activități și urmărește realizarea lor;
  9. i)supraveghează desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, inclusiv situația încasărilor și plăților lunare;
  10. j)stabilește programul de încasări al asociației de proprietari;
  11. k)își asumă obligații, în baza hotărârii adunării generale, în numele proprietarilor membri ai asociației de proprietari, în ceea ce privește administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;
  12. l)este consultat în legătură cu toate activitățile care implică asociația de proprietari;
  13. m)asigură urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de existență a acesteia;
  14. n)gestionează situațiile excepționale și de criză;
  15. o)urmărește recuperarea eventualelor creanțe ale asociației;
  16. p)gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obținute pentru consolidare, reabilitare termică, creșterea calității ambiental-arhitecturale a condominiului și alte lucrări;
  17. q)propune sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației, în conformitate cu  77și cu prevederile legale în vigoare;
  18. r)notifică instituțiilor publice abilitate cazurile în care există suspiciuni de încălcare a prevederilor legale în vigoare;
  19. s)ține evidența și răspunde de păstrarea în bune condiții a arhivei documentelor financiar-contabile ale asociației de proprietari;

ș) propune adunării generale cuantumul indemnizațiilor, precum și numărul și funcțiile personalului necesar a fi încadrat cu contract individual de muncă sau contract de prestări servicii în cadrul asociației de proprietari pentru buna administrare, gestionare și funcționare a condominiului, în limita bugetului de venituri și cheltuieli;

  1. t)exercită alte atribuții legale, care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.

(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociației de proprietari, corespondența și registrele privind gestiunea administratorului.

(3) Ședințele comitetului executiv se țin cel puțin o dată pe lună și se convoacă, pe bază de tabel convocator, de președintele asociației de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puțin 5 zile înainte de data stabilită pentru ședință.

(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari și se semnează de toți membrii prezenți, precum și de către cenzor/comisia de cenzori și se afișează la avizier în termen de maximum 7 zile de la data ședinței comitetului executiv.

(5) Administratorul, reprezentantul/reprezentanții administratorului, soțul/soția, ascendenții, descendenții săi, precum și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociației de proprietari.

(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociației de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare și în folosință.

(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de proprietari, acesta este obligat să transmită, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalți membri ai comitetului executiv, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației de proprietari și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință.

(8) În cazul demisiei unui membru al comitetului executiv al asociației de proprietari, membrul demisionar își exercită toate atribuțiile și răspunderile până la data alegerii unui nou membru al comitetului executiv în locul acestuia.

Art. 56. –

(1) Președintele asociației de proprietari este candidatul, membru al asociației de proprietari, ales prin voința sa și a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți în cadrul adunării generale. Președintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile pe an, atribuțiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

(2) În caz de încetare a mandatului președintelui înainte de termen, comitetul executiv convoacă, în termen de 5 zile de la încetarea mandatului, o adunare generală pentru alegerea unui nou președinte.

(3) În cazul schimbării președintelui asociației de proprietari, vechiul președinte este obligat să transmită noului președinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv și de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele și bunurile asociației pe care le-a avut în administrare sau în folosință.

(4) În cazul în care adunarea generală a asociației de proprietari decide în acest sens, și cu acordul președintelui în funcție, asociația de proprietari poate finanța participarea președintelui la cursuri de perfecționare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Art. 57. – 

Președintele asociației de proprietari are următoarele atribuții:

  1. a)în baza mandatului acordat de adunarea generală reprezintă asociația de proprietari în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile în instanță;
  2. b)semnează documentele asociației de proprietari;
  3. c)supraveghează și urmărește corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv;
  4. d)aduce la cunoștință proprietarilor prevederile statutului și regulamentului condominiului;
  5. e)răspunde în scris la sesizările și contestațiile scrise ale proprietarilor din condominiu în termen de maximum 10 zile de la primirea acestora;
  6. f)gestionează modul de îndeplinire a obligațiilor ce revin asociației de proprietari în raport cu autoritățile publice;
  7. g)prezintă, spre verificare la solicitarea organelor abilitate, toate documentele asociației, oferind toate informațiile solicitate;
  8. h)poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și statutare;(1)
  9. i)întocmește și actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislația în vigoare;
  10. j)păstrează și asigură completarea la zi a cărții tehnice a construcției, precum și a celorlalte documente privitoare la activitatea asociației de proprietari;
  11. k)întocmește tabelul convocator și afișul pentru avizier pentru adunările generale și asigură semnarea acestuia de către proprietari;
  12. l)asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 10 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;
  13. m)afișează programul de încasări și datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv și ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;
  14. n)afișează la avizier hotărârile adunării generale și ale ședințelor comitetului executiv în termen de maximum 7 zile de la data la care au avut loc acestea;
  15. o)în cazul modificării cadrului legislativ privind asociațiile de proprietari, președintele convoacă adunarea generală a asociației de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociației;
  16. p)informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricțiile referitoare la culoare, aspect, materiale și altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informațiilor furnizate de autoritățile administrației publice locale;
  17. q)conduce ședințele adunărilor generale și ale comitetului executiv;
  18. r)afișează la avizier lista contractelor asociației de proprietari cu furnizorii de utilități publice, cu administratorul și cu personalul angajat sau contractual al asociației;
  19. s)afișează la avizier lista și datele de contact ale instituțiilor cu atribuții de inspecție și control la care pot fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociației de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociației.

Art. 58. – 

(1) Președintele asociației de proprietari și membrii comitetului executiv pot fi remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, consemnată în procesul-verbal.

(2) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin sau pentru depășirea atribuțiilor legale și statutare, președintele asociației de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor sau terților, după caz.

Art. 59. –

(1) Cenzorul/Comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociația de proprietari să urmărească aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociației de proprietari și să verifice execuția bugetului de venituri și cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.

(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.

Art. 60. –

(1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă cel puțin studii medii în domeniul economic sau studii în domeniul juridic.

(2) În cazul în care cenzorul este persoană juridică, acesta trebuie să aibă domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanță în domeniul fiscal, conform legislației în vigoare.

(3) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori depun, dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște astfel, în contul bancar al asociației de proprietari o garanție, pe baza unui contract de garanție încheiat în acest sens. Cuantumul garanției nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociației.

(4) Deponenții garanției prevăzute la alin. (3) nu pot dispune în niciun mod de suma depusă drept garanție și nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

  1. a)adunarea generală a asociației de proprietari a aprobat descărcarea de gestiune privind exercițiul financiar precedent;
  2. b)încetarea efectelor contractului încheiat între asociație și cenzor/membrii comisiei de cenzori.

(5) În cazul în care se constată de către reprezentanții asociației de proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociația poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menționat la alin. (3), cu aprobarea scrisă anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimțământul deponentului garanției.

(6) Rapoartele de verificare a gestiunii asociației de proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial și se prezintă comitetului executiv în cadrul ședințelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată nereguli financiar-contabile, și anual, în cadrul adunărilor generale.

(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea financiar- contabilă a asociației de proprietari sau referitoare la nerespectarea prevederilor prezentei legi în cazul hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori înștiințează proprietarii prin afișare la avizierul asociației de proprietari, în termen de cel mult 5 zile de la constatare.

(8) Cenzorul/Membrii comisiei de cenzori, angajat/angajați al/ai asociației de proprietari, este/sunt remunerat/remunerați pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, consemnată în procesul- verbal.

(9) Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce îi/le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspunde/răspund personal sau în solidar pentru prejudiciile cauzate din vina lui/lor asociației și/sau proprietarilor.

Art. 61. –

Cenzorul/Comisia de cenzori a asociației de proprietari are, în principal, următoarele atribuții:

  1. a)urmărește aplicarea prevederilor prezentei legi de către organele de conducere ale asociației de proprietari;
  2. b)verifică gestiunea financiar-contabilă;
  3. c)verifică lunar execuția bugetului de venituri și cheltuieli conform documentelor, registrelor și situației soldurilor elementelor de activ și pasiv întocmite de către administrator;
  4. d)cel puțin o dată pe an întocmește și prezintă adunării generale rapoarte asupra activității sale și asupra gestiunii asociației de proprietari, propunând măsuri;
  5. e)execută controale inopinate, împreună cu 2 membri ai comitetului executiv pentru verificarea contabilității și a activității de casierie, și consemnează rezultatele controalelor în registrul unic de procese-verbale al asociației de proprietari;
  6. f)participă la adunările generale ale asociației și ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfășurării acestora.

Art. 62. –

În vederea facilitării comunicării dintre autoritățile administrației publice locale și asociațiile de proprietari, președintele asociației de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile de la data modificării, compartimentelor prevăzute la art. 10 datele de contact actualizate privind președintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul și administratorul.

CAPITOLUL VI

Administrarea condominiilor

Art. 63. – 

(1) Administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și/sau modernizarea, după caz, a proprietății comune aferente condominiului sunt în sarcina asociației de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activități reprezintă cheltuieli comune.

(2) În scopul administrării și întreținerii condominiului, asociația de proprietari încheie contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înființate potrivit prevederilor legale în vigoare.

(3) Desemnarea administratorului și încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, și decizia se comunică tuturor proprietarilor.

Art. 64. – 

(1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

(2) Activitatea de administrare include activități de administrare tehnică și întreținere a proprietății comune, de contabilitate și de casierie.

(3) Orice alte activități de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociației sunt condiționate de hotărârea adunării generale a asociației de proprietari.

(4) Administratorii sunt angajați pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(5) Candidații pentru funcția de administrator trebuie să prezinte comitetului executiv al asociației de proprietari documentele prevăzute de lege, precum și alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

  1. a)atestatul prevăzut la art. 2  e);
  2. b)cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracțiune de natură economico-financiară.

(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înființați și înregistrați conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligația obținerii atestatului în condițiile legii pentru toți angajații acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

(8) Atestatul se afișează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotărâri judecătorești definitive, în cazul în care instanțele judecătorești competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator.

(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii și poate fi reînnoit în aceleași condiții în care a fost emis.

(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determină automat imposibilitatea exercitării activității de administrare a condominiilor.

Art. 65. –

Ca urmare a hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare și în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociației, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori și asociația de proprietari.

Art. 66. – 

(1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:

  1. a)administrează imobilul, propune și supraveghează lucrări având ca scop conservarea și întreținerea acestuia;
  2. b)supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât și personalul angajat;
  3. c)în caz de urgență, cu acordul comitetului executiv, inițiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;
  4. d)prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate și în mod profesional;
  5. e)execută dispozițiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului și conform contractului de administrare;
  6. f)organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă și activitatea de casierie;
  7. g)gestionează, separat pentru fiecare asociație, bunurile materiale și fondurile bănești ale asociației, conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv;
  8. h)propune, cel târziu până la sfârșitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale și prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreținere și lucrările de reabilitare și îmbunătățire, sumele necesare din fondurile asociației, alte cheltuieli previzibile și o estimare generală a cheltuielilor asociației de proprietari;
  9. i)efectuează formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea condominiului, derularea și urmărirea realizării acestor contracte;
  10. j)asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale și deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;
  11. k)are obligația prezentării tuturor datelor, documentelor și informaților privind conținutul și respectarea contractului de administrare, precum și a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestațiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;
  12. l)gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment și fondul de reparații constituite la dispoziția asociației de proprietari, precum și alte fonduri constituite de către aceasta;
  13. m)calculează, întocmește, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv și afișează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreținere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
  14. n)întocmește lunar și depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situația soldurilor elementelor de activ și pasiv;
  15. o)afișează lunar, la avizier, lista de venituri și cheltuieli ale asociației, care cuprinde inclusiv veniturile obținute din exploatarea proprietății comune;
  16. p)asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părților comune, funcționalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu și a celor de acces, intervenție și salvare și comunică de urgență președintelui asociației de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
  17. q)îndeplinește orice alte atribuții stabilite în cadrul adunării generale a asociației de proprietari în conformitate cu legea.

(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociației de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

(3) Administratorul are obligația de a ține evidențe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

Art. 67. – 

(1) Pentru realizarea lucrărilor de întreținere, reparații sau investiții privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț, durata de execuție și calitate, supune spre analiză și aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerințele asociației de proprietari, conform legislației în vigoare.

(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plățile curente și pentru încasări contul curent al asociației prevăzut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, în condițiile art. 2.1842.190 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, toți proprietarii. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociației.

(3) Contul menționat la alin. (2) poate fi utilizat și pentru plata cotelor lunare de contribuție la cheltuielile asociației de către proprietari.

(4) În cazul în care administratorul nu își îndeplinește obligațiile sau le îndeplinește în mod defectuos, cauzând prejudicii asociației de proprietari, asociația de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanția administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcție de gravitatea faptei, în condițiile prevăzute în contractul de administrare, precum și de a acționa în instanță pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

(5) Prin excepție de la prevederile alin. (2), cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operațiunilor de plăți pentru cheltuieli neprevăzute, administratorul poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei.

 

Art. 68. –

Pentru protejarea intereselor proprietarilor și ale asociației de proprietari împotriva riscurilor aferente activității de administrare într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociațiilor de proprietari, sunt obligați să încheie, pe cheltuială proprie, polițe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Art. 69. –

(1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de președintele asociației și de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor și valorilor aflate în administrarea sa, situația financiar-contabilă a asociației și a fiecărui proprietar în raport cu asociația, situația soldurilor elementelor de activ și de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde și chitanța de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanțieri, sumele restante, contractele în derulare, plățile ce urmează a fi făcute după data predării.

(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1), administratorul nu este descărcat de gestiune și poate fi acționat în instanță de asociația de proprietari.

CAPITOLUL VII

Veniturile și cheltuielile asociației de proprietari

SECȚIUNEA 1

Veniturile asociației de proprietari

Art. 70. –

(1) Toate veniturile obținute din exploatarea proprietății comune, inclusiv veniturile din dobânzi bancare, aparțin asociației de proprietari.

(2) Veniturile prevăzute la alin. (1) alimentează numai fondul de reparații al asociației de proprietari și nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum și cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afișat la avizierul asociației, și se evidențiază în registrul unic de venituri și cheltuieli al asociației de proprietari. (1)

Art. 71. – 

(1) Anul fiscal și exercițiul financiar al asociației de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuția bugetelor de venituri și cheltuieli, rămase neutilizate la finele exercițiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeași destinație.

(2) Proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv fundamentează și prezintă adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparații, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Fondul de reparații este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității ambiental- arhitecturale a construcțiilor, precum și pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune.

(3) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparații se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociației de proprietari prevăzut la art. 20 alin. (1).

(4) Pentru încasarea fondului de reparații, administratorul eliberează chitanță nominală separată.

(5) În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condițiile prevăzute la art. 69 alin. (1), președintelui asociației de proprietari și cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparații, a fondului de rulment și să o transfere noului administrator.

Art. 72. –

(1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari este obligată să stabilească cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabilește astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociații de proprietari echivalente ca mărime.

(2) Fondul de rulment se depune în contul curent al asociației de proprietari, menționat la art. 20 alin. (1).

(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.

(4) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul eliberează chitanță nominală separată.

(5) Fondul de rulment încasat se restituie la transmiterea dreptului de proprietate, dacă prin actele translative de proprietate nu se stipulează altfel.

Art. 73. –

(1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special, precum și modul de constituire al acestora.

(2) Toate fondurile speciale ale asociației de proprietari se depun în contul asociației de proprietari, prevăzut la art. 20, au evidență separată și pentru fiecare se emite chitanță separată.

Art. 74. –

(1) Administratorul organizează și conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor și cheltuielilor asociației de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislația financiar-contabilă.

(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.

(3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.

SECȚIUNEA a 2-a

Cheltuielile asociației de proprietari

Art. 75. – 

(1) Cheltuielile asociației de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreținerea proprietății comune și cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile individuale.

(2) Cheltuielile asociațiilor de proprietari, în funcție de modul de calcul și de criteriile de repartizare pe proprietăți individuale, sunt următoarele:

  1. a)cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
  2. b)cheltuieli pe consumuri individuale;
  3. c)cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
  4. d)cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
  5. e)cheltuieli pe consumatori tehnici;
  6. f)cheltuieli de altă natură.

(3) Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.

(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.

(5) Prin excepție de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin.

Art. 76. – 

Stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac în conformitate cu prevederile art. 48 alin. (5)coroborate cu prevederile art. 75 alin. (2).

Art. 77. – 

(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalități pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalitățile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităților să poată depăși suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afișării.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere, prevăzute la alin. (1), se includ în fondul de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităților impuse asociației de proprietari de către terți, precum și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune, reabilitarea termică sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere nu pot fi utilizate și în alte scopuri.

Art. 78. – 

(1) Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăți restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor și să înștiințeze președintele și comitetul executiv al asociației de proprietari despre restanțe.

(2) Asociația de proprietari, prin președinte, are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, informând membrii asociației prin afișare la avizier.

(3) Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxa de timbru, atât în primă instanță, cât și în cazul exercitării de către aceasta a căilor de atac, ordinare sau extraordinare.

(4) Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările ulterioare.

Art. 79. –

Autoritățile administrației publice locale au drept de preempțiune la preț egal asupra locuințelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuție la cheltuielile asociației, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuințe vor fi folosite ulterior numai ca locuințe sociale, proprietarii executați silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condițiile de acces la locuințele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art. 80. – 

(1) Asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.

(2) De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate.

(3) Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art. 78 alin. (2). Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

(4) Președintele asociației de proprietari are obligația radierii ipotecii imobiliare, legale, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanță a fost plătită de către proprietar.

(5) Pentru nerespectarea termenului prevăzut la alin. (4), președintele asociației de proprietari răspunde pentru prejudiciile directe sau indirecte aduse proprietarului.

(6) Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la ipoteca imobiliară legală și privilegiul general mobiliar prevăzute la alin. (1) și (2) sunt scutite de tarif sau taxă de timbru.

(7) Executorii judecătorești sunt obligați să înștiințeze în scris, potrivit prevederilor art. 666 din Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare, asociația de proprietari cu privire la termenele de intervenție și la posibilitatea intervenției în cursul executării silite pornite de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită respectiva asociație de proprietari.

Art. 81. –

Orice proprietar are dreptul de a contracta, în nume și pe cheltuiala proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietății sale individuale sau a proprietății comune și/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociației de proprietari, cu o persoană fizică sau juridică autorizată, conform legislației în vigoare.

SECȚIUNEA a 3-a

Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale

Art. 82. –

(1) Cheltuielile repartizate proporțional cu numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru asigurarea serviciilor de utilități publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în condominiu și care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii și caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.

(2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.

(3) Modul de repartizare a cheltuielilor prevăzute la alin. (1) se stabilește printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociației de proprietari.

(4) Comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire.

(5) Dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște în acest sens, comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, și stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, au dreptul de a solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale.

SECȚIUNEA a 4-a

Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 83. –

(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece și canalizare; apă caldă de consum; energia termică, combustibilul și apă rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea proprietății individuale.

(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul contoarelor individuale, în funcție de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice și metodologiilor elaborate de autoritățile naționale de reglementare sau de autoritățile administrației publice locale, sau în funcție de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile, cu respectarea legislației și a reglementărilor în vigoare.

SECȚIUNEA a 5-a

Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate

Art. 84. –

(1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociației efectuate pentru întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea și/sau reabilitarea părților de construcții și instalații aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.

(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.

Art. 85. –

Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.

Art. 86. –

(1) Suprafața utilă a proprietăților individuale și cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.

(2) În cazul în care suma cotelor-părți indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, președintele asociației de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare.

SECȚIUNEA a 6-a

Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

Art. 87. –

(1) Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toți sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari.

(2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative.

Art. 88. –

Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul și gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deșeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spațiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spațiu ghenă, terasă etc.; gestiunea financiară; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreținerea interfonului și a părții de instalație din interiorul proprietății individuale; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuției orizontale; reviziile instalaților interioare de gaze, apă și încălzire; alte servicii individuale către proprietari.

Art. 89. –

Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de utilități și determină consumuri suplimentare, în condițiile în care nu există nicio interdicție legală în acest sens, calculul cotei de contribuție aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcție de cantitatea consumată.

SECȚIUNEA a 7-a

Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

Art. 90. –

Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociației de proprietari pentru încălzirea proprietăților individuale – locuințe sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință: energia termică sub formă de căldură, combustibilul și energia electrică pentru încălzire, salariu/remunerație pentru fochist și echipament de lucru, costuri pentru funcționarea instalațiilor de încălzire centrală

SECȚIUNEA a 8-a

Repartizarea cheltuielilor de altă natură

Art. 91. –

Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 75 alin. (2) lit. a) –e).

Art. 92. –

Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociației de proprietari pentru: lucrările de întreținere, reparații și înlocuiri la antenă ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuințe și în spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, în condițiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desființat sau casat; cutiile poștale, cheile de la ușa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curățatul coșurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporțional cu numărul sobelor și al mașinilor de gătit racordate la coșurile de fum ale clădirii.

Art. 93. –

Alte cheltuieli în cadrul asociației de proprietari se repartizează în conformitate cu normele și normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora și/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

CAPITOLUL VIII

Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii

SECȚIUNEA 1

Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în condominii

Art. 94. –

(1) Raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilități publice și asociațiile de proprietari – în calitate de consumatori colectivi sau proprietari – în calitate de consumatori individuali, după caz, se stabilesc la nivelul branșamentului, respectiv al racordului, în punctul de delimitare/separare a instalațiilor între rețeaua publică de distribuție a utilităților și rețeaua interioară a utilizatorului, respectiv a utilizatorului colectiv sau a consumatorului individual, după caz.

(2) Calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:

  1. a)asociației de proprietari, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor;
  2. b)proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează direct la instalațiile interioare individuale ale apartamentului sau spațiului cu altă destinație decât cea de locuință ce aparțin proprietății individuale.

Art. 95. –

În imobilele de tip condominiu, facturarea serviciilor de utilități publice se face de către furnizor cu respectarea dispozițiilor prezentei legi, într-unul dintre următoarele două moduri:

  1. a)facturarea în comun la nivel de asociație de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege și/sau prin legislația specifică serviciului de utilitate publică respectiv;
  2. b)facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Art. 96. –

(1) Facturarea individuală la nivel de proprietar în cadrul condominiilor se face în baza:

  1. a)convențiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociația de proprietari; sau
  2. b)contractului individual de furnizare/prestare a serviciilor încheiat cu fiecare proprietar.

(2) Facturarea individuală este permisă numai dacă determinarea consumului se realizează prin intermediul contoarelor supuse controlului metrologic legal, prevăzute la branșamentele condominiului în situația prevăzută la art. 95 lit. a) ori la branșamentele proprietății individuale în situația prevăzută la art. 95 lit. b).

(3) Pentru serviciul public de alimentare cu apă și de canalizare se pot încheia contracte individuale de furnizare/prestare între furnizor și proprietari fără a fi necesară executarea racordurilor proprii individuale pentru evacuarea apelor uzate și pluviale de la fiecare proprietate individuală, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

  1. a)există branșamente proprii individuale de alimentare cu apă realizate între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de proprietate individuală;
  2. b)furnizarea serviciului de alimentare cu apă, precum și prestarea serviciului de canalizare se fac de către același operator;
  3. c)toți proprietarii din condominiu au fost de acord, în scris, cu introducerea în contractul individual de furnizare/prestare încheiat în nume propriu a clauzei de sistare/întrerupere a serviciului de alimentare cu apă în caz de neplată a contravalorii serviciului de canalizare;
  4. d)soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu apă, precum și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietari au fost avizate de către furnizor.

(4) Pentru serviciul public de alimentare cu energie termică, contractele individuale de furnizare între furnizor și proprietari pot fi încheiate numai dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

  1. a)există branșamente proprii individuale de alimentare cu energie termică realizate între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărei proprietăți individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de proprietate individuală;
  2. b)toți proprietarii din condominiu încheie contracte individuale de facturare;
  3. c)soluția tehnică de realizare a branșamentelor proprii de alimentare cu energie termică și tipul de contoare achiziționate/montate de către proprietar au fost avizate de către furnizor;
  4. d)citirea contoarelor individuale și defalcarea consumurilor individuale și comune din condominiu se realizează de către o societate specializată, avizată de autoritatea de reglementare competentă, cheltuielile cu citirea contoarelor fiind suportate de către asociația de proprietari.

(5) Operatorii economici care furnizează/prestează servicii de utilități publice către consumatorii alimentați/racordați printr-un branșament/racord comun au obligația să asigure aceste servicii numai dacă la nivel de condominiu există o asociație de proprietari constituită în condițiile legii care să aibă calitatea de utilizator, titular de contract, sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi se constituie asociații de proprietari conform legii.

(6) Contractele de furnizare/prestare servicii de utilități publice în care asociația de proprietari este titular de contract se încheie pentru toți consumatorii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu sunt semnatari ai acordului de asociere și nu au calitatea de membri ai asociației de proprietari.

(7) Niciun proprietar nu poate să lezeze dreptul altui proprietar de a beneficia de facturarea individuală și să afecteze furnizarea/prestarea serviciului pentru întreg condominiul ca urmare a neachitării cotelor de contribuție ce îi revin la cheltuielile asociației de proprietari.

Art. 97. –

(1) În situația în care asociația de proprietari este titulara contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, în vederea facturării individuale, contractul de furnizare/prestare servicii de utilități publice este însoțit de convenții de facturare individuală anexe la acesta. Convențiile de facturare individuală se încheie în condițiile stabilite în legislația specifică aplicabilă fiecărui serviciu de utilități publice.

(2) Furnizorul serviciilor de utilități publice încheie convenții de facturare individuală pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu, în conformitate cu legislația în vigoare.

(3) În baza convențiilor de facturare individuală, furnizorii emit facturi individuale către toți proprietarii din condominiu care includ atât contravaloarea consumului repartizat proprietății individuale, cât și contravaloarea cotei-părți ce le revine din consumul comun.

(4) Convențiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare cu apă și cu energie termică încheiate între furnizor și proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, se încheie în una dintre următoarele condiții:

  1. a)la propunerea furnizorului serviciilor de utilități publice, cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu;
  2. b)la solicitarea asociației de proprietari, în urma hotărârii adunării generale cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.

(5) În situațiile prevăzute la alin. (4) lit. b) furnizorii serviciilor de utilități publice sunt obligați să dea curs solicitării asociației de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se includ în facturile lunare individuale.

(6) În funcție de modul de facturare practicat în condominiu, fiecare proprietar are obligația să plătească asociației de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilități publice, contravaloarea serviciilor aferente unității de proprietate imobiliară.

(7) În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii de utilități publice sau în baza convențiilor individuale de facturare, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, pentru recuperarea debitelor, furnizorii pot acționa direct împotriva proprietarilor restanțieri.

Art. 98. –

(1) Furnizorul serviciilor de utilități publice are dreptul de a acționa în instanță proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convențiilor individuale, după caz, mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afișarea listei, cu notificarea proprietarului restant cu cel puțin 7 zile înainte de demararea procedurii de acțiune în instanță.

(2) Sentința dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilități publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010, republicată, cu modificările ulterioare.

Art. 99. –

(1) Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile și obligațiile cu privire la serviciul furnizat aparțin, pe de o parte, furnizorului și, de cealaltă parte, proprietarului.

(2) În cazul contractelor încheiate între furnizorii serviciilor de utilități publice și asociația de proprietari, în lipsa convențiilor individuale de facturare, asociația de proprietari repartizează facturile către proprietari prin lista de plată lunară, încasează și achită sumele reprezentând contravaloarea consumului facturat și înștiințează furnizorul cu privire la debitori.

(3) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit. b), furnizarea serviciilor de utilități publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de către unul sau mai mulți proprietari. Furnizarea serviciilor comunitare de utilități publice poate fi întreruptă/sistată temporar numai proprietarilor restanțieri, până la achitarea facturilor/sumelor restante, în baza contractului de furnizare/prestare încheiat la nivel individual, respectiv a convenției individuale de facturare încheiată între furnizor și proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației.

(4) În cazul facturării individuale la nivel de proprietar, conform art. 95 lit. b), proprietățile individuale din condominii pot fi deconectate/debranșate de la serviciile de utilități publice la cerere, în baza solicitării în scris a proprietarilor acestora și cu respectarea prevederilor legale în vigoare, sau în caz de neplată a sumelor datorate, în baza contractelor individuale sau a convențiilor individuale de facturare anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației, după caz.

(5) În cazul serviciilor de utilități publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulți proprietari.

(6) Condominiile pot fi deconectate/debranșate de la serviciile de utilități publice numai la cererea asociației de proprietari, în baza solicitării în scris a tuturor proprietarilor din condominiu și cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(7) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile de utilități publice facturate individual la nivel de proprietar, furnizorul serviciului acționează strict împotriva proprietarilor restanțieri, în baza contractului de furnizare/prestare individual sau, după caz, a convenției individuale anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociației.

SECȚIUNEA a 2-a

Contractarea și facturarea serviciilor de utilități publice în ansamblurile rezidențiale

Art. 100. –

(1) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.

(2) În ansamblurile rezidențiale calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilități publice, revine:

  1. a)asociației de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale ansamblului rezidențial aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din ansamblul rezidențial;
  2. b)proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile aflate în proprietatea proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidențial;
  3. c)asociației de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip bloc, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează la instalațiile comune interioare ale condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din acel condominiu de tip bloc;
  4. d)proprietarului, în cazul în care instalațiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branșează/racordează direct la instalațiile interioare ce aparțin proprietății individuale.

(3) În situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b), asociația de proprietari constituită la nivelul ansamblului rezidențial, respectiv proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă autorității administrației publice locale, în termen de 6 luni de la finalizarea lucrărilor de construcții, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent până la branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă. În cazul asociaților de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidențiale, decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor proprietarilor.

(4) În cazul ansamblurilor rezidențiale finalizate la data intrării în vigoare a prezentei legi, proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial predă autorității administrației publice locale, în termen de 3 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, cu titlu gratuit, rețelele comune și terenul aferent până la branșamentele imobilelor din ansamblul rezidențial, în vederea preluării în administrare și exploatare a acestor rețele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ- teritorială respectivă.

(5) În situația prevăzută la alin. (2) lit. b), proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidențial are obligația să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilități publice către toți utilizatorii din ansamblul rezidențial în baza contractelor de furnizare/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă.

Art. 101. –

(1) Prețurile și tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilități publice de către proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale se aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceștia au obligația să țină evidența contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.

(2) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale au obligația să monteze la branșamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a consumurilor, conform legislației în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicațiilor contoarelor montate la branșamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidențial.

(3) Proprietarii/Dezvoltatorii ansamblurilor rezidențiale care asigură furnizarea serviciilor de utilități publice prin rețele private au aceleași drepturi și obligații ca și operatorii care furnizează/prestează servicii de utilități publice prin intermediul rețelelor publice, fiindu-le aplicabile sancțiunile din Legea serviciilor comunitare de utilități publice nr. 51/2006, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și din legislația specifică serviciului furnizat/prestat.

CAPITOLUL IX

Contravenții și sancțiuni

Art. 102. – 

(1) Următoarele fapte constituie contravenții, dacă nu au fost săvârșite în astfel de condiții încât să constituie, potrivit legii penale, infracțiuni:

  1. a)neconvocarea adunării generale, conform prevederilor prezentului act normativ;
  2. b)necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeței utile către asociația de proprietari și administrația financiară locală;
  3. c)neluarea de către asociația de proprietari, de președinte sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea și menținerea în stare de siguranță și funcționare a condominiului și a instalațiilor comune aferente pe toată durata existenței acestora, conform prevederilor legale în vigoare;
  4. d)nerespectarea de către proprietari a prevederilor art. 31  (1);
  5. e)nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum și neîndeplinirea sau depășirea atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;
  6. f)punerea în pericol de către proprietari a integrității structurale a condominiului sau a altor proprietăți individuale, precum și a bunei funcționări a instalațiilor aferente acestora;
  7. g)schimbarea de către proprietar a destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință fără autorizațiile și aprobările legale;
  8. h)neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau de înlocuire a elementelor de construcții aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari. Fac excepție cazurile în care au fost îndeplinite prevederile art. 30  (5);
  9. i)modificarea aspectului proprietății comune de către proprietari, precum și a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea prevederilor prezentei legi;
  10. j)neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparații sau a fondului de rulment;
  11. k)neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului;
  12. l)utilizarea cu altă destinație a fondului de rulment sau a fondului de reparații, altfel decât este prevăzut la  71și 72;
  13. m)utilizarea și gestionarea veniturilor asociației de proprietari, altfel decât este prevăzut la  2070și 74;
  14. n)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor  9597și ale art. 99 din prezenta lege de către furnizorii serviciilor de utilități publice;
  15. o)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către proprietarii ansamblurilor rezidențiale, conform prevederilor  14;
  16. p)nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor ansamblurilor rezidențiale de a furniza/presta serviciile de utilități publice prin intermediul rețelelor aflate în proprietatea acestora către locuințele sau spațiile cu altă destinație din respectivele ansambluri rezidențiale;
  17. q)desfășurarea de către persoane fizice sau juridice a activității de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condițiilor prevăzute la  64;
  18. r)nerespectarea prevederilor art. 55 alin. (1)  s);
  19. s)nerespectarea prevederilor art. 104  (1).

(2) Contravențiile prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:

  1. a)faptele prevăzute la alin. (1)  d)f)și k), cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;
  2. b)faptele prevăzute la alin. (1)  a)b)c)r)și s), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
  3. c)faptele prevăzute la alin. (1)  e)și j), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
  4. d)faptele prevăzute la alin. (1)  g)h)i)m)p)și q), cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;

 

  1. e)faptele prevăzute la alin. (1)  l)n), și o), cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei.

(3) Sancțiunile pentru contravențiile prevăzute la alin. (1) se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate.

(4) Constatarea contravențiilor prevăzute la alin. (1), făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se fac după cum urmează:

  1. a)de către Inspectoratul de Stat în Construcții în cazul faptelor prevăzute la alin. (1)  f)g)și h);
  2. b)de către primari sau de împuterniciții acestora sau de către Poliția Locală în cazul faptelor prevăzute la alin. (1)  a)e)i) –m) și o) –s);
  3. c)de către Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice sau, după caz, de către Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei în cazul faptelor prevăzute la alin. (1)  n).

(5) În cazul în care contravenientul se află la prima încălcare a obligației legale, organul constatator poate să aplice sancțiunea avertismentului, conform prevederilor legale în vigoare, numai în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a)b)j) sau s).

Art. 103. –

Prevederile referitoare la contravenții din prezenta lege se completează cu dispozițiile Ordonanței Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările ulterioare.

CAPITOLUL X

Dispoziții tranzitorii și finale

Art. 104. –

(1) În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

(2) Asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Art. 105. –

În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să transmită autorităților administrației publice locale numele și datele de contact actualizate privind președintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul și administratorul.

Art. 106. –

Persoanele fizice atestate pentru funcția de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, cu modificările și completările ulterioare, pot îndeplini funcția de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obțin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupația de administrator, în conformitate cu prezenta lege.

Art. 107. –

În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi:

  1. a)proprietarii din condominii sunt obligați să aprobe un regulament al condominiului;
  2. b)proprietarii care nu au informat asociația de proprietari, în conformitate cu art. 34  (3), respectiv cu privire la modificările suprafețelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligați să comunice asociației de proprietari modificările suprafețelor respective;
  3. c)președinții asociațiilor de proprietari sunt obligați să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu, toate informațiile privind proprietățile, suprafețele și cotele-părți indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile asociației pentru respectiva locuință.

Art. 108. –

(1) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, Ministerul Educației Naționale și Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, în colaborare cu asociațiile profesionale și de reprezentare ale asociațiilor de proprietari, propun actualizarea standardului ocupațional privind ocupația de administrator de condominii.

(2) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi se emite un ordin al ministrului dezvoltării regionale și administrației publice privind aprobarea conținutului-cadru al statutului și al regulamentului de condominiu.

Art. 109. –

Prezenta lege intră în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Art. 110. – 

La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările și completările ulterioare, precum și Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 43 din 18 ianuarie 2008, precum și orice alte prevederi contrare.

Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, cu respectarea prevederilor art. 75 și ale art. 76 alin. (2) din Constituția României, republicată.

 

 

Continut dosar contabil asociatie de proprietari

Trebuie mentionat inca de la inceput ca nu exista nicio lege care sa spuna clar ce trebuie sa contina dosarul contabil lunar al asociatiilor de proprietari.

Totusi, din experienta avuta cu multi administratori din Bucuresti, am intalnit doua moduri de asezare ale documentelor in dosarul lunar:

Modul 1 – cel imprumutat din contabilitatea in partida dubla si care din punctul meu de vedere nu este cel mai corect.

Modul 2 – cel adaptat asociatiilor de proprietari, care tin contabilitatea in partida simpla si care, este foarte transparent si util.

Mai amanuntit despre fiecare mod:

Modul 1 : 

Dosarul este alcatuit din toate documentele primite de catre asociatia de proprietari in luna calendaristica la care face referire; de exemplu dosarul lunii ianuarie cuprinde toate documentele strict datate in luna ianuarie. In plus, toate registrele sunt facute pentru perioada 01-31 ianuarie. Asa cum am specificat si mai sus, acest mod este imprumutat din contabilitatea in partida dubla, unde luna contabila se inchide in ultima zi calendaristica a lunii si unde este corect si normal ca dosarul sa cuprinda aceste documente.

Exemplu asezare documente in dosarul lunii ianuarie:

a) Facturile – sunt adaugate in dosar facturile care sunt repartizate pe lista de plata ianuarie

b) Chitantele – sunt adaugate in dosar chitantele datate in ianuarie

c) Registrul de casa si registrul jurnal – sunt adaugate registrele pentru perioada 01-31 ianuarie

d) Extrasul de cont – este adaugat extrasul de cont pentru perioada 01-31 ianuarie

e) Situatia de activ pasiv – este adaugata situatia de activ pasiv la data de 31 ianuarie

f) State de plata si declaratii – sunt adaugate statele de plata si declaratiile fiscale aferente lunii ianuarie

 

Modul 2 :

Modul 2 este adaptat pentru asociatiile de proprietari pentru ca la asociatiile de proprietari care tin contabilitatea in partida simpla, de cele mai multe ori, luna contabila nu incepe in prima zi calendaristica a lunii si nu se inchide in ultima zi calendaristica a lunii. La asociatiile de proprietari, luna contabila se inchide la data afisarii listei de plata. O luna contabila este cuprinsa exact intre doua liste de plata. Exemplu: lista de plata a lunii decembrie a fost afisata in data de 18 ianuarie iar lista de plata a lunii ianuarie a fost afisata pe data de 16 februarie. Luna contabila ianuarie incepe la data de 19 ianuarie si tine pana la data de 16 februarie.

In acest mod, documentele care sunt adaugate in dosar sunt documentele care sunt datate in luna contabila!

Exemplu asezare documente in dosarul lunii ianuarie (luna contabila ianuarie din exemplul de mai sus 18 ianuarie-16 februarie):

a) Facturile – sunt adaugate in dosar facturile care sunt repartizate pe lista de plata ianuarie

b) Chitantele – sunt adaugate in dosar chitantele datate in luna contabila ianuarie (18.01 – 16.02)

c) Registrul de casa si registrul jurnal – sunt adaugate registrele pentru perioada 18.01-16.02

d) Extrasul de cont – este adaugat extrasul de cont pentru perioada 18.01-16.02

e) Situatia de activ pasiv – este adaugata situatia de activ pasiv la data inchiderii lunii contabile, data de 16 februarie

f) State de plata si declaratii – sunt adaugate statele de plata si declaratiile fiscale aferente lunii ianuarie

 

Care sunt diferentele?

De ce spuneam mai sus ca Modul 2 este mai transparent? Pentru ca doar Modul 2 da posibilitatea unei verificari mai amanuntite a listei de plata si a situatiei de activ pasiv!

Exemple:

1. Verificare restante

  • la Modul 1, tinand cont ca in dosar se adauga doar chitantele (de incasare) emise in luna ianuarie iar lista de plata este afisata pe data de 16 februarie, daca se fac incasari intre 31.01 si 16.02, aceste incasari sunt operate in listele de plata dar chitantele nu se regasesc in dosar, deci nu se poate verifica daca sumele au fost scazute corect
  • la Modul 2, toate chitantele (de incasare) din perioada 18.01-16.02 sunt adaugate in dosar astfel incat sa poata fi verificate toate sumele scazute

2. Verificare situatie de activ pasiv

  • la Modul 1, tinand cont ca in dosar se adauga situatia de activ pasiv la 31 ianuarie, nu pot fi verificate campurile A3 (sume neachitate inca) si A4 (Restante) de pe partea de activ
  • la Modul 2, tinand cont ca in dosar se adauga sitautai de activ pasiv la data inchiderii lunii contabile, 16 februarie, campurile A3 (sume neachitate inca) si A4 (Restante) de pe partea de activ pot fi usor verificate, intrucat reies din lista de plata din dosar. A3 este totalul lunar iar A4 este totalul coloanei de restante.

De ce spuneam mai sus ca Modul 2 este mai util? Pentru ca nu mai este nevoie sa bifati documentele de care deja ati tinut cont la lista de plata anterioara astfel incat sa nu fie operate de doua ori. Este suficient sa stiti ca cele care nu au fost introduse in dosarul anterior trebuiesc operate la lista de plata pe care o lucrati.

Concluzie:

Va recomand sa folositi Modul 2 de indosariere documente intrucat, asa cum ati vazut deja, este mai transparent si mai util!

 

Autor: Catalin Ghita

Ghidul administratorului de imobile

Activitatea de administrare este alcatuita din 3 parti principale:

– contabilitate

– administrare financiara (incasari, plati)

– administrare tehnica

1. Contabilitate asociatii de proprietari:

In cadrul Adunarii generale de constituire, membrii asociatiei pot decide tinerea evidentei contabile in partida simpla sau in partida dubla. Aceasta decizie este foarte importanta mai ales asupra cheltuielilor necesare intocmirii partii contabile.  Daca se alege contabilitatea in partida simpla, administratorul poate intocmi partea contabila si poate face incasati, in schimb, daca se alege contabilitatea in partida dubla, asociatia trebuie sa angajeze separat contabil si casier.

Documentele ce trebuiesc intocmite in cazul contabilitatii in partida simpla sunt urmatoarele:

A. OBLIGATORII:

a. Liste de plata – se intocmesc de catre administrator sau contabil. Pe listele de plata se impart costurile asociatiei conform criteriilor stabilite in legea 230/2007 aplicata conform hotararii numarul 1588/2007 astfel incat totalul cheltuielilor asociatiei pentru luna afisata sa fie egal cu totalul cotelor ce urmeaza a fi achitate de catre proprietari.

b. Registrul de casa model 14-4-7A A4 – se completeaza de catre casier sau de catre administrator daca aceste ocupa si functia de casier. In acest registru se trec toate operatiunile care modifica soldul casei (ex.: incasari, plati, avansuri spre decontare, decontare avansuri, etc.) iar la fiecare sfarsit de zi se calculeaza un soldul de casa.

c. Registrul jurnal model 14-1-1/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care se fac in asociatia de proprietari (ex.: incasari, plati, primire facturi, inregistrare salarii, plata salarii, inregistrare taxe salariati, plata taxe salariati, inchidere de luna, etc.).

d. Registrul fondului de rulment model 14-6-25/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care afecteaza valoarea contribuita la fondul de rulment a fiecarui apartament (ex.: incasare fond de rulment, returnare fond de rulment). Optional se poate intocmi si o fisa a fondului de rulment pe asociatie, care centralizeaza toate filele registrului fondului de rulment, din care sa reiasa clar valoarea contribuita de fiecare apartament la fondul de rulment si valoarea totala a fondului de rulment.

e. Registrul fondului de reparatii model 14-6-25/A – se completeaza de catre administrator cu toate operatiunile care afecteaza valoarea efectiva a fondului de reparatii a fiecarui apartament (ex.: incasare fond reparatii, plati din fondul de reparatii). In cazul acestui fond se pot intocmi, optional, doua fise suplimentare fata de registrul fondului de reparatii, o fisa similara cu cea pentru fondul de rulment, care centralizeaza toate filele registrului fondului de reparatii si o fisa care evidentiaza evolutia soldului efectiv al fondului de reparatii, fisa care are un sold dupa fiecare operatie sau la sfarsit.

f. Registre pentru alte fonduri ale asociatiei model 14-6-25/A – intocmite de catre administrator exact in aceleasi conditii ca ale fondului de reparatii, descrise la punctul 4.

g. State de plata  se intocmesc de catre administrator sau contabil, se repartzeaza pe lista de plata si detaliaza veniturile obtinute de catre angajatii asociatiei si taxele aferente acestora.

h. Situatia elemenelor de activ si pasiv – se intocmeste de catre administrator sau contabil si se depune semestrial la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale. Mai multe detalii: Instructiuni de completare a situatiei de activ pasiv.

B. OPTIONALE:

a. Fise de apartament – se intocmeste cate o fisa pentru fiecare apartament si contine toate operatiunile care afecteaza soldul apartamentelor (ex.: afisare lista de plata – cote de intretinere, afisare lista de plata – fond de rulment, incasare, returnare fond de rulment, etc.). Aceste fise sunt foarte utile in cazul in care avem nevoie sa aratam proprietarilor din ce se compun restantele apartamentelor in cazul in care acestea sunt compuse din mai multe luni.

b. Fise furnizori – se intocmeste cate o fisa pentru fiecare furnizor si contine toate operatiunile care afecteaza soldul furnziorului (ex.: emitere factura, plata factura).  Aceste fise ne arata o situatie clara si defalcata a restantelor la furnizori si poate fi si obtinuta de la furnizor, in majoritatea cazurilor acestia o numesc fisa de client.

 

2. Administrarea financiara consta in gestionarea valorilor banesti si este compusa din:

a. Incasarea de la proprietari a cotelor de intretinere si a fondurilor stabilite, in casieria asociatiei cu bani cash, operatiune pentru care administratorul sau casierul emite chitante sau direct in contul bancar, operatiune care apare in extrasul de cont al asociatiei.

b. Urmarirea restantelor si somarea proprietarilor care intarzie plata cotelor de intretinere si a fondurilor.

c. Plata utilitatilor, a salariilor, a taxelor si a cheltuielilor ocazionale; acestea pot fi facute cash sau direct din contul bancar al asociatiei.

d. Urmarirea restantelor la furnziori si gestionarea platilor astfel incat sa fie evitate depasirile termenelor de plata ale facturilor si calcularea de penalizari.

 

3. Administrarea tehnica a unei asociatii de proprietari consta in:

a. Monitorizarea periodica a proprietatii comune pentru depistrea eventualelor defecte aparute la instalatiile de folosinta comuna.

b. Instiintarea comitetului executiv despre problemele tehnice aparute in condominiu.

c. Prezentarea de oferte pentru executii de reparatii necesare in asociatie.

d. Supravegherea lucrarilor care se efectueaza in condominiu.

 

listedeintretinere.ro poate oferi ajutor administratorilor pentru prima si cea mai complexa dintre cele 3 parti componente ale administrarii de imobile. Toate documentele enumerate la punctul 1. sunt puse la dispozitie online de listedeintretinere.ro administratorilor colaboratori.

NOU! oferim servicii de contabilitate si administrare financiara si asociatiilor de proprietari! Pentru detalii despre modurile de lucru accesati pagina www.listedeintretinere.ro/servicii-oferite .

Pentru detalii suplimentare nu ezitati sa ne contactati, accesand pagina Contact!

Administrator de bloc

1. Istoria denumirii

2. Cine este administratorul de imobile

3. Atributiile administratorului de imobile

 

1. Istoria denumirii

Denumirea vine inca din antichitate cand administratorul era deseori un rob de incredere caruia stapanul ii dadea in grija casa  ori afacerile sale. El avea o mare autoritate, administra bunurile si banii stapanului si-i supraveghea pe ceilalti robi.

 

2. Cine este administratorul de imobile

Administratorul de imobile este persoana atestata de primarie care administreaza asociatia de proprietari. Administratorul este un angajat al asociatiei de proprietari si nu poate lua hotarari. Hotararile in asociatia de proprietari sunt luate, conform legii 230, de Adunarea generala si de Comitetul Executiv.

 

3. Atributiile administratorului de imobile

Conform legii 230 administratorul are urmatoarele atributii:

  • prestarea serviciilor in mod profesional
  • gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti
  • efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte
  • asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna
  • gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor
  • indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de lege

Administratorul poate detine, in cadrul asociatiei de proprietari, un cumul de 3 functii: casier, contabil si administrator tehnic.

Casierul asociatiei de proprietari strange sumele platite de proprietari si completeaza registrul de casa in cadrul programului stabilit la semnarea contractului.

Contabilul asociatiei de proprietari se ocupa de completarea urmatoarelor documente:

  • lista de plata a asociatiei de proprietari
  • registrul banca si registrul jurnal
  • registrul fondului de rument, reparatii si alte fonduri
  • siuatia de activ si pasiv
  • fise pentru fiecare apartament in parte
  • state de plata
  • declaratii fiscale
  • fise pentru fiecare furnizor in parte
  • fisa de penalizare pentru fiecare apartament

Administratorul tehnic al asociatiei de proprietari monitorizeaza problemele aparute in cadrul unui imobil si dupa caz, intervine pentru rezolvarea lor.

 

 

Legea 230 din 2007 a asociatiilor de proprietari

Legea 230 din 2007 a asociatiilor de proprietari

PARLAMENTUL ROMANIEI

CAMERA DEPUTATILOR                                                                 SENATUL

L E G E

privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Parlamentul Romaniei adopta prezenta lege.

CAPITOLUL I

Dispozitii generale, definitii

Art. 1. -Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si modul de administrare si de exploatare a cladirilor de locuinte aflate in proprietatea a cel putin trei persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, inclusiv in cazul celor care au in structura lor si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta.

Art. 2. – In conditiile art.1, datorita starii de indiviziune fortata, proprietarii au obligatia sa ia masuri cu privire la drepturile si obligatiile comune ce le revin tuturor asupra proprietatii comune. In acest scop, proprietarii se pot asocia in asociatii de proprietari cu personalitate juridica.

Art. 3. – In sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarea semnificatie:

a) cladire – bloc de locuinte – condominiu – proprietatea imobiliara formata din proprietati individuale, definite apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinte, si proprietatea comuna indiviza. Poate fi definit condominiu si un tronson cu una sau mai multe scari, din cadrul cladirii de locuit, in conditiile in care se poate delimita proprietatea comuna;

b) proprietate individuala – apartamentul sau spatiul cu alta destinatie decat aceea de locuinta, parte dintr-o cladire, destinata locuirii sau altor activitati, care impreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara. Cu exceptia unor situatii pentru care exista alte prevederi exprese in prezenta lege sau in acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietati individuale dintr-un condominiu trebuie considerat in acelasi mod ca si dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;

c) proprietate comuna – toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta;

d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata -cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor sau scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;

e) cota-parte indiviza – cota-parte de proprietate care ii revine fiecarei proprietati individuale din proprietatea comuna si este egala cu raportul dintre suprafata utila a proprietatii individuale si totalul suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale;

f) proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului -persoana fizica sau juridica, de drept public sau de drept privat, care are in proprietate acel spatiu, respectiv apartament, intr-un condominiu;

g) asociatie de proprietari – forma de asociere autonoma si nonprofit a majoritatii proprietarilor dintr-un condominiu;

h) acord de asociere – actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se asocia;

i) cheltuieli ale asociatiei de proprietari – cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea, reparatia sau intretinerea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale;

j) cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari – suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei pe care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar;

k) atestat – actul care dovedeste calitatea de administrator de imobil.

CAPITOLUL II

Infiintarea si inregistrarea asociatiei de proprietari

Art. 4. – (1) Asociatia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe langa drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.

(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

Art. 5. – (1) Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, din cadrul unei cladiri. Acordul se consemneazaintr-un tabel nominal, anexa la acordul de asociere.

(2) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson sau scara in parte numai in conditiile in care nu exista o proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor, care nu poate fi delimitata.

(3) Daca este cazul, asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire isi reglementeaza intre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora printr-o anexa la acordul de asociere.

Art. 6. -(1) Cererea pentru dobandirea personalitatii juridice a asociatiei de proprietari, impreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza la organul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.

(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:

a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;

c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numarul de apartamente structurate pe numar de camere, numarul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, suprafata terenului aferent cladirii;

d) enumerarea si descrierea partilor aflate in proprietate comuna; e) cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.

(4) Asociatia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheierii judecatorului-delegat desemnat la organul financiar local de catre presedintele judecatoriei in a carei circumscriptie teritoriala se afla cladirea.

(5) Incheierea se da fara citarea partilor si este executorie.

(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judeca cu citarea partilor.

Art. 7. -Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea generala de constituire se face la cererea scrisa a acestora, fara alte formalitati.

Art. 8. -(1)  Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel putin 2/3 din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(2) Orice modificare sau completare se inregistreaza la judecatoria care a emis incheierea judecatoreasca de infiintare, faraalte formalitati.

CAPITOLUL III

Drepturile si obligatiile proprietarilor

 

Art. 9. – Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a proprietarilor, sa-si inscrie candidatura, sa candideze, sa aleagasi sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Art. 10. -Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Art. 11. – (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.

(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune, fara a obtine mai intai acceptul din partea asociatiei de proprietari.

Art. 12. – Zidurile dintre apartamentele sau spatiile alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin acordul intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizatiei de modificare a constructiei, eliberata de autoritatea publica localasi cu instiintarea asociatiei. Zidurile dintre apartamente sau spatii si proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, in baza hotararii majoritatii proprietarilor si a autorizatiei de modificare a constructiei eliberate de autoritatea publica locala.

Art. 13. – Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru reparatii si investitii cu privire la proprietatea comunasi nu se platesc proprietarilor.

 

Art. 14. –Proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu.

 

Art. 15. –Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul in apartamentul sau in spatiul sau al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sase repare sau sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz.

 

Art. 16. – (1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea sau modernizarea cladirii, pentru reabilitarea termicasi eficienta energetica, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri.

(2) In cladirile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a lua de urgenta masuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritatii publice locale sau centrale.

Art. 17. -Daca proprietarul unui apartament ori spatiu sau oricare alta persoana care actioneaza in numele sau provoacadaune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament sau spatiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are obligatia sa repare stricaciunile sau sa plateascacheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

 

Art. 18. –In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica, cu buna-stiintasi sub orice forma, folosirea normala a cladirii de locuit, creand prejudicii celorlalti proprietari sau chiriasi, dupa caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instantei sa hotarascamasurile pentru folosirea normala a cladirii, precum si plata daunelor.

Art. 19. -In cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.

 

Art. 20. – (1) Proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca, la intocmirea formelor de instrainare, sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sareprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu

stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.

(3) In cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.

CAPITOLUL IV

Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari

Art. 21. – (1) La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege, dintre cei prezenti, un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica sau juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.

(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie saaiba cel putin studii medii si pot depune, daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, intr-un cont bancar al asociatiei de proprietari, o garantie suficientasi indestulatoare, pe baza unui contract de garantie incheiat in acest sens. Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decat media anuala a totalului cheltuielilor lunare ale asociatiei.

(3) Presedintele asociatiei de proprietari este fie candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor din cadrul adunarii generale. Presedintele, in situatii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepresedinte caruia ii poate delega atributiile sale.

 

Art. 22. – (1) Deponentul garantiei mentionate la art.21 alin.(2) nu poate dispune in nici un mod de suma depusa drept garantie si nici de dobanda aferenta, decat dupa indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: aprobarea descarcarii de gestiune privind exercitiul financiar precedent de catre adunarea generala a membrilor asociatiei de proprietari, precum si incetarea efectelor delegatiei mentionate la art.21.

(2) In cazul in care se constata de catre reprezentantii asociatiei de proprietari sau de catre proprietarii insisi minusuri in gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului in gestiune, direct din contul bancar mentionat la art.21 alin.(2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioaraa adunarii generale, fara a avea nevoie de consimtamantul deponentului garantiei.

 

Art. 23. -(1) Dupa adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, va avea loc cel putin o data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociatiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.

(2) Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari.

(3) Adunarea generala ordinara se convoaca fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv.

(4) Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei pot fi convocate oricand de catre comitetul executiv sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(5) Proprietarii trebuie anuntati, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 7 zile inainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale. Ordinea de zi anuntata se poate completa prin hotararea adunarii generale.

Art. 24. – (1) Adunarea generala poate adopta hotarari, dacamajoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal.

(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendatasi reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari.

(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada catoti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora.

(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Art. 25. – (1) Pentru adoptarea hotararilor in adunarea generala a asociatiei de proprietari, se vor avea in vedere urmatoarele:

a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b) pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

c) proprietarul poate fi reprezentat in adunarea generala de catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care are o imputernicire scrisasi semnata de catre proprietarul in numele caruia voteaza;

d) un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai multi membri absenti, daca prezinta imputernicire semnata de catre proprietarii in numele carora voteaza;

e) in cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este decisiv.

(2) Hotararile adunarilor generale vor fi luate cu votul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata, dupa caz. In statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii, dar nu mai putin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata.

(3) In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor unei scari sau unui bloc, membri ai asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeazadirect, pe baza de tabel nominal.

(4) Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor proprietarilor.

 

Art. 26. -Daca o hotarare a adunarii generale este contraralegii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari sau este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Art. 27. – Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;

b) adopta, modifica sau revoca hotarari;

c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;

d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati sau prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;

e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

 

Art. 28. – (1) Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.

(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.

(3) Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.

 

Art. 29. -(1) Cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietatile individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta, comitetul executiv reprezinta asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii.

(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii revin.

Art. 30. – (1) Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:

a) duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;

b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;

c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;

d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;

e) intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;

f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si platilor lunare;

g) pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeazasi demite, incheie si reziliaza  contracte;

h) isi asuma obligatii in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;

i) initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;

j) stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;

k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;

l) asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;

m) asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;

n) gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;

o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.

(2) Sedintele comitetului executiv sunt legal intrunite dacajumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sai.

(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv.

 

Art. 31. -(1) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor.

(2) Presedintele asociatiei de proprietari supravegheazasi urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.

 

Art. 32. – (1) Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(2) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

 

Art. 33. – (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:

a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;

b) verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;

c) verifica gestiunea financiar-contabila;

d) cel putin o data pe an, intocmesc si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii lor si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.

(2) Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(3) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

 

Art. 34. – (1) Administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de proprietari.

(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane juridice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiilor si reparatiilor asupra proprietatii comune.

CAPITOLUL V

Administrarea in asociatia de proprietari

Art. 35. -(1) Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari sau care au ca activitate principalaadministrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplica in mod corespunzator prevederile art.21 alin.(2) si art.22 din prezenta lege.

(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.

(3) Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nici o condamnare.

(4) Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

(5) De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.

Art. 36. -Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:

a)  prestarea serviciilor in mod profesional;

b) gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;

c) efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire la proprietatea comuna;

e) gestionarea modului de indeplinire a obligatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatile publice. Obligatiile cetatenesti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a proprietarilor;

f) indeplinirea oricaror altor obligatii expres prevazute de lege.

 

Art. 37. – Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari, ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.

 

Art. 38. – Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala. Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civilaprofesionala.

 

Art. 39. -Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiriere, de folosinta sau de concesiune.

 

Art. 40. – Asociatia de proprietari are obligatia sa ia masuri cu privire la imbunatatirea confortului termic al cladirii.

 

Art. 41. – Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, suspendarea de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul  proprietarilor direct afectati si, dupa caz, pe baza unui proiect tehnic intocmit de institutii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum  si cu autorizatia pentru executarea de lucrari, eliberate in conditiile legii.

 

Art. 42. – Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta fata de destinatia initiala, conform proiectului initial al cladirii cu locuinte, se poate face numai cu avizul comitetului executiv si acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

 

Art. 43. – Pentru lucrari majore cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

 

Art. 44. – Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, asociatia de proprietari, in numele proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurare.

CAPITOLUL VI

Cheltuielile asociatiei de proprietari

 

Art. 45. -(1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul calendaristic.

(2) Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati si va prezenta proprietarilor in adunarea generala un buget anual de venituri si cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizarii si functionarii acesteia.

(3) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe si un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va pregati si va prezenta adunarii generale suma anuala necesarapentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Platile pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune se vor face din fondul de reparatii. Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special.

(4) Asociatia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancara, in conditiile legii.

Art. 46. – Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine la cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.

 

Art. 47. -Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt urmatoarele:

a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietati individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota-parte indiviza, in functie de suprafata utila a proprietatii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de alta natura.

 

Art. 48. – (1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna.

(2) Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureazaindividual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu prevederile contractului incheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

 

Art. 49. -(1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizari pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalizarile nu vor fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile care depaseste termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma la care s-a aplicat.

(2) Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii comune sau alte cheltuieli de natura administrativa.

 

Art. 50. -(1) Asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

(2) Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.

(3) Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa in aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisade Codul de procedura civila.

 

Art. 51. – (1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute.

(2) Privilegiul se inscrie in registrul de publicitate imobiliaraal judecatoriei, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Privilegiul se radiaza la cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia confirma plata sumei datorate.

(3) Operatiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevazut la alin.(1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.

CAPITOLUL VII

Raportul dintre administratia publica localasi centralasi asociatiile de proprietari

 

Art. 52. – (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti sprijinaactivitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

(2) Consiliile locale organizeaza in cadrul aparatului propriu un compartiment specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari.

 

Art. 53. – (1) Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatii publice locale indrumasi sprijina proprietarii pentru a se constitui in asociatii de proprietari.

(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti indrumasi sprijinaasociatiile de proprietari pentru indeplinirea obligatiilor locale ce le revin asupra proprietatii comune.

 

Art. 54. -(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administratiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.

(2) Atestatul are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor la asociatiile de proprietari.

Art. 55. -Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judetene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucuresti, exercita controlul asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, din oficiu sau la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociatiei de proprietari.

CAPITOLUL VIII

Sanctiuni

 

Art. 56. -(1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:

a) neluarea de catre proprietari, de catre asociatia de proprietari sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare  pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta a cladirii si a instalatiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, de incalzire centrala, de preparare si distribuire a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonie etc.) pe toata durata existentei acestora;

b) neindeplinirea atributiilor de catre presedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c) neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de intretinere, reparatii sau de inlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate in proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

d) schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei faraautorizatiile si aprobarile  legale;

e) modificarea aspectului proprietatii comune, precum si a elementelor constructive ale cladirii fara aprobarile si autorizatiile legale;

f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre functionarii publici si personalul angajat al autoritatilor publice locale si centrale, inclusiv personalul regiilor sau al societatilor furnizoare de servicii publice de utilitati, daca fapta nu a fost comisa in astfel de imprejurari incat sa constituie infractiune.

(2) Contraventiile prevazute la alin.(1) se sanctioneazadupa cum urmeaza:

a) faptele de la lit.a), b) si c) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

b) fapta de la lit.d), cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;

c) faptele de la lit.e) si f) cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei.

(3) Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin.(1) lit.a)-e) se aplica persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevazuta la alin.(1) lit.f) functionarilor publici sau personalului angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor sau societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice.

(4) Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei persoane interesate, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac de catre persoanele imputernicite de Inspectoratul de Stat in Constructii si de Ministerul Administratiei si Internelor,  de primari sau de imputernicitii acestora.

 

Art. 57. – Prevederile art.56 referitoare la contraventii se completeaza cu dispozitiile Ordonantei Guvernului nr.2/2001 privind regimul juridic al contraventiilor, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr.180/2002, cu modificarile si completarile ulterioare.

CAPITOLUL IX

Dispozitii tranzitorii si finale

 

Art. 58. – (1) Institutiile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte societati de stat care detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta in cladirile de locuinte, au acelasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar din condominiu si au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociatia de proprietari.

(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolvaproprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute in prezenta lege.

 

Art. 59. – In termen de 60 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi, Ministerul Administratiei si Internelor, impreuna cu Ministerul Finantelor Publice, Ministerul Muncii, Solidaritatii Sociale si Familiei, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului si Ministerul Justitiei vor elabora si supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere in aplicare a prevederilor acesteia.

 

Art. 60. – Prezenta lege intra in vigoare la 30 de zile de la data publicarii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

 

Art. 61. – La data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga: art.35 alin.(3), art.351, art. 36, art.64, art.69 si anexa nr.2 din Legea locuintei nr.114/1996, republicata  in  Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.393 din 31 decembrie 1997, cu modificarile si completarile ulterioare, Ordonanta Guvernului nr.85/2001 privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.554 din 1 septembrie 2001, aprobata cu modificari prin Legea nr.234/2002, precum si orice alte dispozitii contrare.

Aceasta lege a fost adoptata de Parlamentul Romaniei, in conditiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 si ale art. 76 alin. (1) din Constitutia Romaniei, republicata.

Bucuresti, 6 iulie 2007 Nr. 230

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.3 – Cap.5)

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.3 – Cap.5)

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL III

SECTIUNEA I
Repartizarea cheltuielilor rezultate din intretinerea, repararea si
exploatarea condominiior

Art. 32. — (1) Toti proprietarii au obligatia sa plateasca lunar, conform listei de platä a cheltuielilor asociatiei de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contributie ce le revine Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociatia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obIigatiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, in cadrul contractului Incheiat cu reprezentantul asociatiei de proprietari a condominiului. Lista de plata se semneaza de administrator si de un membnu al comisiei de cenzori si se aproba de presedinte prin semnatura si aplicarea stampilei asocialiei, persoanele semnatane certificand si raspunzand de corectitudinea Iistei de plata.
(3) Niciun propnietar de apartament sau de spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta nu va fi exceptat de Ia obligatia de a contribui Ia plata cheltuielilor comune, ca urmare a renutanii Ia folosirea unei parti din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spatiului cualta destinatie decat aceea de locuinta or in alte situatii.

Art. 33. — (1) AsociatiiIe de proprietari constituite in condominii cu mai multe scari pot sa isi monteze contoare de apa pe fiecare scara in parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile inregistrate de aceste contoare pot fi utilizate Ia repartizarea facturii pe fiecare scara. Diferentele fata de consumul inregistrat de contorul de bransament se repartizeaza fiecarei scari in cote-parti egale, in baza conventiei scrise dintre asociatiile de proprietari infiintate pe scari sau tronsoane de cladire. Consumurile inregistrate de contoarele montate in aval de contorul de bransament nu fac obiectul contractului de furnizare a senviciului si nu determina obIigatii ale asociatiei de proprietari catre furnizorul serviciului respectiv.
(2)Asociatiile de proprietari carora Ii se factureazã consumul in sistem pausaI au obligatia sa declare Ia furnizonii de servicii, in scris, cu numele reprezentantului in clar si cu aplicarea stampiIei asociatiei de proprietari, pe propria raspundere, numarul mediu de persoane, ori de cate ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociatiile de proprietari care au in componenta cel putin doua scari sau tronsoane de cladire dotate cu contor de bransament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa calda si/sau energia termica pentru incalzirea apartamentelor si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta pe scari sau tronsoane de cladire, in functie de indicatille contoarelor de bransament. Dupa aceasta repartizare, pentru lista de plata aferenta fiecarei scari sau fiecarui tronson de cladire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament si spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta se face conform prevedenilor art. 47 lit. a)—c) din Legea nr. 230/2007.

SECTIUNEA a 2-a
Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane

Art. 34. — Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care Iocuiesc in condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care Iocuiesc sau desfasoara activitati In cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiiIor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.

Art. 35. — Prin hotarare a adunarii generale, pot fi exceptate de Ia plata cheltuielilor aferente consumului de energie electnica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care Iocuiesc in apartamente situate Ia subsol, demisol, parter, mezanin, precum si Ia etajul 1 din cladirile fara mezanin. De asemenea, in cazul cladirilor care au amplasate Ia etajele superioare bai, spalatorii, uscatorii, prin hotarare a adunarii generale, persoanele care locuiesc in apartamente situate Ia subsol, demisol, parter, mezanin, precum si Ia etajul 1 din cladirile fara mezanin pot sa fie exceptate de Ia plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor, in baza unor angajamente personale, date in scris catre asociatia de proprietari de catre persoanele care nu folosesc spatiile de Ia etajele superioare.

Art. 36. — (1) In cladirile in care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se inregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent incalzirii, se stabiIeste consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unon bareme stabilite potrivit legislatiei in vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apa calda menajera pe apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta Ia cladirile cu centrala termica proprie, asociatia de proprietari poate monta un contor pe instalatia de apa calda, astfel incat acesta sa inregistreze consumul de apa calda menajera din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, in lipsa unul contor care sa inregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determina pe baza unor bareme stabilite potnivit legislatiei in vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru Incalzire Ia cladirile cu centrala termica proprie, In situatiiIe in care nu exista aparate de masura a consumului respectiv, se determina scazand din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa calda si bucatarii conform prevederilor de Ia aIin. (1) si (2).

Art. 37. — (I) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc In condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in cladire in luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere si a hranei; energia electrica utilizata pentru functionarea instaIatiiIor comune; colectarea deseuriIor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabiIeste printr-o conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(2) Conventia prevazuta are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada activitatii desfasurate de detinatorii prevazuti Ia aIin. (1), si se actualizeazä periodic, In functie de elementele noi care intervin, in functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati in spatiul sau apartamentul respectiv, de numarul mediu zilnic de clienti si de obiectul de activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatoruI spatiului si se certlfica de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru calculul cheltuielilor pe persoana aferente spatiuIui respectiv.
(3) Conventia precizeaza contributia proprietarului Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, cu privire Ia consumurile care nu pot fi inregistrate distinct pe fiecare proprietate in cauza si care sunt determinate de activitatea desfasurata.
(4) Conventia completeaza obIigatiiIe proprietarului fata de cheltuielile din cadrul asociatiei de proprietari mentionate Ia art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)—f).
(5) In situatia in care, Ia notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta din condominiu refuza incheienea conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate In acest sens de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si in baza constatarilor vizuale cu privire Ia activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane angajate si al numarului de clienti.
(6) In situatia In care, Ia notificarea scnisa a proprietarului, conducerea asociatiei de proprietari refuza incheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut Ia art. 47 lit, a) sau b) din Legea nr. 230/2007, dupa caz,cu obligatia propnietarului de a declara, in scris, numarul persoanelor angajate sau care desfasoana activitati in spatiuI sau.

Art. 38. — (1) In lipsa contoarelor de inregistrare a consumului de apa Ia bransament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baza de bareme pe fiecare tip de consumator in parte.
(2) In cazunile in care condominiul dispune numai de dusuni si bai comune care deservesc apantamentele/spatiile, cheltuielile se repartizeaza pe fiecare proprietar in raport cu numarul persoanelor care locuiesc curent in cladire, aferent fiecarui apartament/spatiu.
(3) In cazul in care nu se pot separa, prin masurare, consumurile de energie electrica Ia partile comune ale cladinii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaza conform cu baremele stabilite potnivit normelor legale, pentru consumul comun si pentnu detinatorii de apartamente, tinandu-se seama de consumatorii electrici existenti, iar cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna se repartizeaza pe fiecare proprietar proportional cu numarul de persoane care locuiesc in condominiu, conform cu IegisIatia in vigoare.

SECTIUNEA a 3-a
Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 39. — (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece si canalizare; apa calda menajera; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; incalzirea apartamentului sau a spatiuIui cu alta destmnatie decat aceea de locuinta.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza In functie de indexul contoarelor individuale sau in functie de alte critenii in baza carora se pot individualiza consumunile.

Art. 40. — (I) Daca sunt intrunite conditiile prevazute in actele normative in vigoare cu privire Ia asiguranea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentnu apa sau incalzire, atunci repartizarea acestor utiIitati se stabileste pnin decizie a comitetului executiv al asociatiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire Ia modul de citire, de calcul si de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de inregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari poate stabili modul de plata a cheltuielilor pe baza de conventie cu canacter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de funnizare a serviciului, incheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. In toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scuteste niciun proprietar de Ia plata contnibutiei Ia cheltuielile comune.

Art. 41. — (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza in functie de indexul repartitoarelor de costuni, conform normei tehnice si metodologiei elaborate de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice.
(2) In cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru incalzire, diferenta dintre consumul inregistrat de contonul montat Ia bransament si suma consumunilor Inregistrate de
contoarele individuale montate Ia nivel de apartament repnezinta consum comun si se repartizeaza proportional cu cota indiviza.

Art. 42. — (I) AsociatiiIe de proprietari vor evidentia cheltuielile cu enengia termica pentru incalzire si apa calda menajera, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afisat impreuna cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de intretinere.
(2) In borderoul prevazut Ia aIin. (I) se vor inscrie obligatiile de plata a energiei termice consumate pentru incabzire si prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, asa cum rezulta din defalcarea factunii primite de Ia furnizonul de energie termica, si separat cuantumul ajutorului social aprobat In confonmitate cu Ordonanta de ungenta a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru incalzirea locuintei, precum si a unor facilitati populatiei pentnu plata energiei termice, aprobata prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinzand ajutoarele de caldura pe beneficiari se vor mentiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmand sa achite diferenta dintre cota de intretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social.

SECTIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviza de proprietate

Art. 43. — Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate, in functie de suprafata utila a apartamentelor si a spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, intretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate in proprietate comuna.

Art. 44. — (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire Ia proprietatea comuna, cu privire Ia: fondul sau fondunile pentru Iucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare Ia partile de constructii si instaIatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distnibutie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electnica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; intenfonul — partea de instaIatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisuI si altele asemenea, conform prevedenilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari or persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; ccntracte sau poIite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

(2) Daca facturarea serviciilor publice de utilitati este individuala, pentru consumunile de pe spatiile comune furnizonii vor incheia contracte de furnizare cu asociatia de proprietari, in conditiile stabilite de comun acord.

Art. 45. — Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizeaza proportional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar, calculata in functie de suprafetele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecarui proprietar este inscrisa in acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti indivize se consemneaza in acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.

Art. 46. — (1) Suprafata utila a apartamentului sau a spatiuIui cu alta destinatie decat aceea de locuinta si cota-parte indiviza de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dupa caz, contractul de vanzare-cumparare, fisa cadastrala, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire Si contractul de schimb sau contractul de donatie si/sau cele determinate pe baza de masuratori si inscrise intr-o documentatie cadastrala receptionata de oficiul de cadastru si publicitate irnobiliara competent.
(2) In cazul In care suma cotelor-parti indivize din actele de proprietate, cane sunt fractiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuinta din cladirea/blocul care constituie condominiul, nu este egala cu 100, comitetul executiv al asociatiei de proprietari solicita intocmirea unei noi documentatii cadastrale, prin punerea Ia dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor in vigoare cu privire Ia autorizarea, calitatea si siguranta constructiilor.
(3) Cota-parte indiviza de proprietate reprezinta raportul procentual dintre suprafata utila a apartamentului sau a spatiuIui cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta si suma suprafetelor utile ale tuturor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta din condominiu.

Art. 47. — Cheltuielile aferente consumului de gaze Ia sobe pentru incalzire, in cazul In care nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, inclusiv pentru proprietatea comuna aferenta acestora, se repartizeaza tuturor proprietarilor din cadrul asociatiei de proprietari proportional cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, asa cum este inscrisa in acordul de asociere.

SECTIUNEA a 5-a
Repartizarea cheltuielior pe beneficiari

Art. 48. — Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza in mod individual proprietarii, toti sau in parte, gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari.

Art. 49. — Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire Ia: citirea, calculul si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuni municipale; servicii cu privire Ia repartitoarele de costuni; chiriile spatiilor comune — boxe, casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor cu caracter individual; intretinerea interfonului si a partii de instaIatie din interiorul apartamentului; verificarea metrologica a contoarelor individuale de enengie termica, in cazul distributiei orizontale; reviziile instalatilor interioare de gaze, apa si Incalzire; alte servicii individuale catre proprietari.

Art. 50. — (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care nevine fiecarui beneficiar in cauza.
(2) Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii si determina consumuri suplimentare, in conditiiIe in care nu exista nicio intendictie legala in acest sens, calculul cotei de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice in vigoare sau, in lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, In functie de cantitatea consumata.

SECTIUNEA a 6-a
Repartizarea cheltuielllor pe consumatori tehnici

Art. 51. — Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: incalzirea proprietatiIor individuale — apartamente, spatii cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si enengia electrica pentru incalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuni pentru functionarea instalatiilor de incalzire centrala).

Art. 52. — (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiiIe aflate in proprietate comuna, si anume casa scanii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte de proprietate indiviza care ii revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este inscrisa in actul de proprietate sau cum a fost recalcuIata conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu incalzinea spatiiIor comune, precum si pentru alocarea, incasarea si plata sumelor afenente contractului individual de prestari de servicii energetice, societatea prestatoare poate incheia un contract de prestari de servicii cu asociatia de proprietari. Valoarea contractului se negociaza intre parti.
(3) Proprietarii apartamentelor si ai spatiilon cu alta destinatie decat aceea de locuinta deconectati de Ia sistemul de alimentare centralizata cu energie termica al cladirii au obIigatia sa-si asigure o alta sursa de incalzire.
(4) Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta modifica suprafata echivalenta termic de incalzire din apantamentul sau din spatiul pe care iI detine, cota-parte de participare Ia cheltuielile pentru incalzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafetei utile luate in calcul, fara a modifica cota indiviza a apartamentului. Coeficientul se calculeaza conform normelor tehnice elaborate de Autonitatea NationaIa de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

SEC TIUNEA a 7-a
Repartizarea cheltuielilor de alta natura

Art. 53. — Cheltuielile de alta natura neprezinta cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dupa criteriile prevazute Ia art. 47 lit. a)—c) din Legea nr. 230/2007.

Art. 54. — Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: lucrarile de intretinere, reparatii si inlocuiri Ia antena or antenele colective de televiziune, care se repartizeaza in raport cu numarul prizelor de televizoare aflate in Iocuinte si in spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in conditiiIe in care nu exista o hotarare a adunanii genenale prin care sistemul de antena colectiva sa fie desfiintat sau casat..cutiile postale, cheile de Ia usa de intrare comuna in cladire, care se repartizeaza in raport cu numarul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizanea facandu-se in conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatatuI cosurilor de fum, care se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numarul sobelor si al masiniIor de gatit racordate Ia cosurile de fum ale cladirii.

Art. 55. — Alte cheltuieli in cadrul asociatiei de proprietari se repartizeaza in conformitate cu normele si normativele avute in vedere Ia facturarea comuna a acestora si/sau in conformitate cu clauzele prevazute in contractele incheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

Art. 56. — Cheltuielile privind serviciile pentru incalzirea centrala si prepararea apei calde menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate In exploatarea directa a asociatiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pana Ia locul de consum, cheltuielile efectuate cu indepartarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru functionarea instaIatiiIon aferente si iluminatul incaperilor in care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru si protectie pentru fochistii care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contributiile catre bugetul de stat, costul matenialelor necesare pentru pastrarea curateniei in centralele termice, costul apei pentru umplerea instaIatiei.

CAPITOLUL IV
Raportul dintre administratia publica localã si centralã si asociatiile de proprietari

Art. 57. — Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor municipiului Bucuresti organizeaza compartimente specializate in scopul spnijinirii proprietarilor pentru infiintarea, organizanea si functionarea asociatiiIor de proprietari si pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin in administrarea imobibelor, in conformitate cu prevederile legale In vigoare. Compartimentele specializate infiintate in cadrul autoritatilor administratiei publice locale au in componenta specialisti in domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al legisIatiei muncii si a raponturilor de munca.

Art. 58. — (I) Persoanele fizice care donesc sa obtina calitatea de administrator de imobile sunt atestate de catre primar, Ia propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritatii administnatiei publice locale, in baza unei hotarari a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificanea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor Ia asociatiiIe de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobile se elibereaza pentru o perioada nedeterminata si este valabil pe tot teritoriul Romaniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de catre autoritatea administnatiei publice locale cane I-a eliberat, daca nu mai sunt indeplinite conditiiIe pentru exercitarea acestei activitati.

Art. 59. — (1) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiiIor de proprietari se realizeaza in conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de catre organele competente potrivit Iegislatiei financiar-contabile.
(2) Asociatia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila cu o persoana fizica sau junidica care are calitatea de a efectua expertize, conform legisIatiei pnivind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara.
(3) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliul General al Municipiului Bucuresti si in functie de resursele bugetare propnii, primariile pot incheia parteneniate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabililor Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, Ia solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzoni a controlului financiar-contabil pe respectiva perioada.

CAPITOLUL V
Dispozitii tranzitorii si finale

Art. 60. — Pana Ia elaborarea si aprobarea normelor privind repartizarea consumunilor de energie termica pentnu incalzire si apa calda menajera, in cazul utilizarii repartitoarelor de costuri, se aplica metodologiile insusite si aprobate de asociatiile de proprietari.

Art. 61. — Prezentele norme metodologice intra in vigoare Ia 3 zile de Ia data publicanii in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I.

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispozitii generale

Art. 1. — Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea Ia dispozitia asociatiilor de proprietari si a autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general pentru infiintarea, organizarea si functionarea asociatiiIor de proprietari, exploatarea si administrarea clãdirilor-blocuri de Iocuinte-­condominii, precum si exercitarea controlului financiar-contabil si de gestiune asupra activitãtii asociatiiIor de proprietari, in aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Art. 2. — (1) In scopul reprezentãrii si sustinenii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarli apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta se pot constitui in asocialii de proprietari.
(2) Asociatia de proprietari este forma de asociere autonoma, de organizare si de reprezentare a intereselor comune a majoritätii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, fara scop patrimonial, infiintata in conditiile prevazute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru reprezentarea Ia nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia in federatii, uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv Ia nivel national, In conditiiIe prevazute de lege.

Art. 3. – Proprietarii din asocialiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobândite in proprietate in conditiile legii si care nu s-au organizat in asociatii de proprietari vor lua masunile preväzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea in asociatii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.

CAPITOLUL II
Infiintarea, organizarea, functionarea si administrarea asociatiei de proprietari

Art. 4. — Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa Ia acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, va contine, in mod obligatoriu, urmatoarele: numele si prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria si numãrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimanii vointei de asociere si semnatura.
Art. 5. — (1) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scarã in parte numai in condilille in care nu exista o proprietate comuna aferentã tronsoanelor sau scanilor care nu poate fi delimitatã.
(2) Asocialiile de proprietari Ia nivel de scari sau tronsoane de cladire se pot constitui prin hotarare a adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire Ia delimitarea efectiva a partiIor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire Ia obIigatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeazà si raportunile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire, pe scara sau tronson, cu priivire Ia posibilitatea defalcarii tehnice a consumunilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum si Ia modalitatea acestei defalcari/repartizari. Dacâ este necesar, se solicita avizul fumizorilor de servicii implicati cu privire Ia posibilitatile tehnice de furnizare independentâ a utiIitatilor pe tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizanea bransamenteIor.
Art. 6. — (1) Anterior adunarii generale de constituire, proprietarii din cladinile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire Ia infiintarea asociatiei de proprietari sau Ia transformarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata, vor hotani si cu privire Ia persoana fizicà sau junidicâ Insärcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire Ia termenul de finalizare a acestora si Ia data de convocare a adunarii de constituire. Hotärârea proprietarilor se consemneazà intr-un proces-verbal care se semneazâ de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile Inaintea datei fixate pentru adunarea generala de constituire proprietarii se convoacã prin afisare Intr-un loc vizibil.
(3) Aduniarea generala de constituire a asociatiei de proprietari este legal Intrunita in cvorumul prevazut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind infiintarea asociatiei de proprietari se obline cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si ai spaliilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul cladinii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
(5) Dacä nu este intrunit cvorumul prevàzut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, o noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de Ia data primei convocari. In cazul In care nici Ia a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupä cel putin 5 zile de Ia data celei de-a doua convocari. Dupa a treia convocare a adunanii genenale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, consemnata In tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, a cel putin jumãtate plus unu din numarul proprietarilor.
(6) In adunarea generala de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire Ia:
a) denumirea, forma junidica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloacele mateniale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; structura venitunilor si a cheltuielilor;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obIigatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile In cane se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a Iitigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgentã in care se permite accesul in apartament sau in spatiuI sau al unlui delegat al asociatiei.
i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura senviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
Art. 7. — (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal al adunarii genenale de constituire, intocmit in doua exemplare oniginale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantuI.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantuI, de regula, in adunarea de constituire; in cazul proprietarilor absenti, consimlamantul poate fi exprimat prin semnanea procesului-verbal prevazut Ia aIin. (1), in tenmen de 30 de zile de Ia data Ia care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) In cazul in cane un proprietar se afla in imposibilitatea de a semna, se va consemna ca acesta si-a dat consimtamantul si se va face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Art. 8. — (1) Cererea pentru dobandirea pensonalitatii junidice a asociatiei de proprietari impreunã cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal aI adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza Ia onganul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numãrul de apartamente structurate pe numär de camene, numarul spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, supnafata terenului aferent cladirii;
d) enumenarea si descrierea partilor aflate In proprietate comuna;
e) cota-parte indivizã ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
(4) Asocialia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheienii judecatorului-delegat desemnat Ia organul financiar locaI de catre presedintete judecãtoniei in a carei circumsriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) incheierea se da fara citarea partiIor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de Ia comunicare. Recursul se judecä cu citarea partilor.
Art. 9. — Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost pnezenti Ia adunanea generala de constituire si care nu si-au dat consimtamantul In conditiiIe prevazute Ia art. 7 se face Ia cererea scnisa a acestora, fara alte formaIitati. Proprietarul din condominiu solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unul act aditionaI Ia acordul de asociere, fara alte formalitati.
Art. 10. — Inscrierea in cartea funciara a proprietatii individuale si a condominiului se face potrivit dispozitiilor legale in materie.
Art. 11. — Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat Ia infiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele care emana de Ia asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. — Proprietarii membri ai asociatiei, pe langa drepturile si indatoririle pnevazute in statutul asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obIigatii:
A. Drepturi:
a) sa participe, cu drept de vot, Ia adunarea generala a asociatiei de proprietari;
b) sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie aIesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu;
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, Ia cerere, Ia orice document al acesteia;
d) sa primeasca expIicatii cu privire Ia calculul cotei de contnibutie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste Ia presedmnteIe asociatiei de proprietari, in tenmen de
10 zile de Ia afisanea listei de plata. Presedintebe asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda Ia contestatie In termen de 7 zile;
e) sa foloseasca partiIe comune de constructii si instalatii ale condominiului conform destinaliei pentru care au fost construite;
I) sà isi inchinieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplininea responsabilitatiIor legate de asociatia de proprietari.
B. ObIigatii:
a) sa mentina in bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiuI cu alta destinatie decat aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celonlalti proprietari din condominiu;
b) sa accepte accesul In apartamentul sau in spatiuI propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, Ia cane se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de proprietari;
c) sa contribuie Ia constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;
d) sa ia masuri, in cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termica, precum si pentru cresterea performantei energetice a cladinrii, dupa caz, potrivit prevederilor legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri. In cladinile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a Iua de urgenta masuni pentru consolidare, conform prevedenilor legale in vigoare; lucrarile de repanatii, intenventii etc. se vor executa cu personal autonizat, potrivit legii;
e) sa repare stricaciunile or sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei sau alte pensoane cane actioneaza in numele Ior au provocat daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament or spatiu;
f) Ia Instrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobanditor, inclusiv cele cu privire Ia sumele de plata catre asociatia de proprietari existente Ia data tranzactiei, precum si orice alte informatii relevante sau avand consecinte asupra drepturilor si obIigatiilor privitoare Ia proprietatea care este instrainata;
g) Ia dobândirea proprietatii, sa depuna In copie, Ia asociatie, actul de proprietate;
h) sa modifice instalatiile de distributie a utiIitatilor In interiorul unui condominiu sau aI unui apartament din cadrul unui condominiu numai In conditiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utiIitatii, in care se arata efectele modificarii instaIatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotari asupra efectuarii modificarii. In cazul producerii locale, Ia nivel de condominiu, a enengiel tenmice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat;
i) nu pot ocupa functii In comitetul executiv si in comisia de cenzori membri avand grade de rudenie, pana Ia gradul al 4-lea inclusiv.
Art. 13. — (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare Ia autonizarea de catre autoritatea publica Iocala a modificarilor constructiei, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine mai intai acceptul asociatiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietatii individuale se va aduce Ia cunostinta asociatiei pentru inscrierea In jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie a actelor de autonizare, a procesului-verbal de receptie si a schitelor.
(4) Unitatile care au administrat cladirile si sunt detinatoare a cartii constnuctiei au obIigatia de a o preda asociatiiIor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exista, sa o reconstituie pe cheltuiala proprie.
Art. 14. — (1) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari se intrunesc in adunari genenale ordinare sau extraondinare.
(2) Adunarea generala ordinara are Ioc cel putin o data pe an, in primul tnimestru. Convocarea se asigura de presedintele sau de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(3) Pentru situatii speciale sau de maxima ungenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei de proprietari pot fi convocate onicând de comitetul executiv sau de cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(4) Proprietarii tnebuie anuntati, prin afisare Ia loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile inainte ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire Ia ordinea de zi a adunarii generale.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal. Daca nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea va fi suspendata si reconvocata In termen de maximum 10 zile de Ia data primei convocari. La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membnii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indifenent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora. Dovezi ale convocarii si reconvocarii constituie afisul de Ia avizier si tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. —Adunarea genenala a asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedinteIe, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedinteIe asociatiei de proprietari, pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator al imobilului sau a altor angajati or prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Art. 16. — Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezintã asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire Ia proprietatiIe individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de proprietari este si presedinte al comitetului executiv.
Art. 17. — (1) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) duce Ia indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea Ia indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire Ia consumurile aferente proprietatii comune, in conformitate cu actele normative in vigoare;
e) intocmeste sau propune planuni de masuni ai activitati, conform cu responsabiIitatile ce le revin, si urmareste realizarea Ior;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si a pIatiIor lunare;
g) pentru realizarea scopului si a activitatiIor asociatiei de proprietari, angajeaza si demite personalul necesar, incheie si reziliaza contracte cu pensoane fizice/juridice;
h) isi asuma obligatii, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;
i) initiaza sau apara in procese, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j) stabiIeste sistemul propriu de penalizani al asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevedenilor legale;
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
I) asigura completanea Ia zi a cartii tehnice a constructiei;
m) asiguna urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;
n) gestioneaza situatiiIe exceptionaIe si de criza;
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale;
p) aproba lunar lista cu cotele de contributie Ia plata cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform hotararii adunarii generale;
r) stabiIeste cotele de participare pe persoana Ia cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire si pentru persoanele care Iocuiesc temporar, minimum 15 zile pe Iuna; stabileste perioada pentru care proprietarii, nespectiv chiniasii, pot solicita in scris scutirea de Ia plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe Iuna, conform hotararii adunarii generale;
s) analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuni pentru rezolvarea acestora, conform hotararii adunarii generale;
s)ia toate masurile pentru aducerea Ia starea dinaintea producerii evenimentului a zonei In care se efectueazã reparatii Ia partile comune, urmand ca sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza.
(2) Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar si sunt legal intrunite daca jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. SedinteIe comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sal.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv si se afiseaza Ia avizier.
(4) Dupa aprobarea bugetulul de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari derularea acestuia In conditiiIe legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii nevin si adopta decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor, remuneratiilor si al eventualelor premieri care se acorda pensonalului incadrat cu contract individual de munca sau in baza unei conventii civile de prestari de servicii, in limita bugetului aprobat de adunanea generala.
(6) Comitetul executiv angajeaza sau demite personalul, incheie sau reziliaza contracte in ceea ce priveste activitatea de administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune de constructii/a instaIatiilor, precum si pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ingrijire, mecanica, instalatii etc. Angajarea personalului necesar asociatiei de proprietari se face de catre comitetul executiv, reprezentat de presedinte, in conformitate cu prevederile Iegislatiei specifice In vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordarii unor dreptuni banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor, potrivit art. 35 aIin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obIigatiiIe si raspunderile privind activitatea de management stabilite Ia art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cat asociatia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indifenent de cauze.
(9) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedinteIe asociaiei de proprietari, raspund, personal sau solidar, dupa caz, in fata Iegii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor In mod deliberat.
Art. 18. — (1) PresedinteIe asocialiei de proprietari este fie candidatul care a obtinut cel mai mare numar de voturi Ia alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor In cadrul adunarii generale.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor angajate de aceasta si isi asuma obligatii in numele acesteia.
(3) Presedintele asocialiei de proprietari reprezinta asocialia in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotniva unui proprietar cane nu si-a Indeplinit obligatiiIe fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii genenale a proprietarilor.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste indeplinirea obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor si punerea in aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea Ia zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare Ia activitatea asociatiei de proprietari.
(6) Stampila asocialiei de proprietari se pastneaza si se foIoseste numai de catre presedinte sau de vicepresedinte.
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedinteIe asociatiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmand ca in termen de 90 de zile de Ia data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de mandat, potnivit art. 32 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, in limitele bugetului de venituri si cheltuieli aprobat prin hotarare a adunarii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
Art. 19. — (1) Cenzorul sau comisia de cenzoni urmareste si asigura respectarea legaIitatii in administnarea bununilor mateniale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care trebuie sa aiba cel putin studii medii.
(3) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generala va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica or juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.
(4) Cenzorii aIesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituri Si cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociatiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotanarii adunanii genenale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituni si cheltuieli.
(6) Pentru neindeplinirea atnibutiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund, personal sau solidar, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 20. — Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si a regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituni si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, Intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
Art. 21. — (1) Asociatiile de proprietari au obIigatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitalii nr. 82/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii genenale a asociatiei de proprietari.
(2) Asociatiile de proprietari organizeaza si conduc contabilitatea in conformitate cu reglementanile contabile pentru persoanele junidice fara scop patrimonial, aprobate prin ordin aI ministrului economiei si finantelor.
(3)Asocialiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla vor depune Ia compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, intocmita potrivit ordinului ministrului economiei si finantelor, pana Ia data de 1 martie pentru situatia existenta Ia 31 decembrie si pana Ia data de 1 septembrie pentru situatia existenta Ia 30 iunie. AsociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla vor depune biIant contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. — (1) Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane junidice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiiIor si reparatiilor asupra proprietatii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administnatiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiiIor de proprietari ori ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract;
b) sa aiba angajate persoane atestate in conditiiIe prezentelor norme metodologice;
c) sa dovedeasca ca au bonitate financiara.
(4) Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o administreze.
(5) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atributiiIor, obligatiilor si responsabilhtatilor atribuite de comitetul executiv, in conditiile Iegislatiei In vigoare;
b) gestionarea bununilor mateniale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitatiIor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire Ia proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinine a obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatiIe publice. ObligatiiIe cetatenesti sunt cele stabilite, potnivit legii, de adunarea genenala;
f) indeplinirea oricaror alte obIigatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin contractul incheiat cu asociatia de proprietari.
(6) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile Iegii. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
(7) Administratorul care indepIineste si functia de contabil In partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentnu evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ondin al ministrului economiei si finantelor.
(8) In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiuniIor de incasari si plati in numenar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiuniIor de casa. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier. Pentru Incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoanele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.
(9) Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, seIectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatoribor economici care satisfac ceninteIe, in vederea executarii lucrarilor, conform legisIatiei In vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. In caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate Ia plata.
Art. 23. — SpatiiIe din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiniere, de folosinta sau de concesiune, potnivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24.— (1) In scopul asiguranii fonduribor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor Ia constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului Ia nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, Ia nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata infIatiei, iar In cazurile asociatiilor de proprietari nou­-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de nulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru incasarea fondului de rulment, casienul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.
(3) In situatiiIe in care, prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiniasuI se obliga sa participe Ia plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si Ia formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment incasat se poate restitui in situatiiIe de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitene a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si in situatiile in care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, Ia cererea proprietarului.
(5) Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partiIor de constructii/instabatii aflate in proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituni si cheltuieli.
(6) Venitunile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea Si repararea proprietatii comune, potrivit art. 45 aIin. (3) din Legea nr. 230/2007. In aceste venituri se cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiiIor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, in conditile Iegii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc proprietarilor, nu pot fi folosite Ia constituirea sau Ia completarea fondulul de rulment si nu pot fi folosite Ia plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest fond va fi depus in contul asociatiei de prcprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
Art. 25.— (1) Cotele de contributie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 20 de zile de Ia data afisanii listei de platã, data care tnebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizonii de utiIitati, administratorii au obIigatia de a afisa lista de plata In termen de maximum 5 zile de Ia data priminii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de Ia data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la cane s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penaIitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii comune sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa.
(3) Daca tertii impun penaIitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri Ia plata facturilor, acestea se vor recupera de Ia:
a) restantierii Ia cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor;
b) persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata factunibor Ia termen.
Art. 26. — Asociatia de proprietari are, potrivit Iegii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bununilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contnibutie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor In interesul carora au fost facute.
Ant. 27. — Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a Ill-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a pubIicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicatã, si in Regulamentul de organizane si functionane a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Art. 28. — (1) Privilegiul imobiliar se inscrie Ia cererea presedinteIui asociatiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrienii, indicarea actului sau a actelor In masura sa justifice cererea, localitatea In care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
(3) In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie inscris in vechile registre de publicitate imobibiara, In conformitate cu art. 58 aIin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe Iistele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(5) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute Ia aIin. (4), vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociaiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.
Art. 29. — Privilegiul imobiliar prevazut Ia art. 26 este opozabil ceIorIaIti creditori numai de Ia data indeplinirii fonmalitatiIor de publlcitate imobiliara.
Art. 30. — Privilegiul imobiliar se radiaza Ia cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin cane asociatia confirma plata sumei datorate.
Art. 31. — Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut Ia art. 26 se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti.