Cum se calculeaza corect intretinerea la bloc?
Calculul listelor de plata reprezinta principala sursa de neintelegeri in cadrul unei asociatii de proprietari. In 2026, desi digitalizarea prin platforme precum a simplificat procesul, regulile de baza raman stabilite prin lege.
Daca esti proprietar si vrei sa intelegi ce platesti, sau esti administrator si vrei sa verifici acuratetea calculelor, acest ghid iti explica pas cu pas metodologia de repartizare a cheltuielilor.
1. Baza legala: Legea 196/2018 si actualizarile sale
Toate calculele de la bloc trebuie sa respecte Legea 196/2018. Orice metoda de calcul „stabilita prin vocea vecinilor” care contravine legii este nula si poate fi contestata.
2. Categorii principale de cheltuieli
Cheltuielile asociatiei de proprietari nu se impart toate la fel. Iata cele 5 categorii mari:
A. Cheltuieli pe numar de persoane
Acestea sunt costurile legate direct de consumul locatarilor dintr-un apartament.
- Exemple: Apa rece/calda (daca nu exista apometre), colectarea gunoiului menajer, energia electrica pentru lift si iluminatul partilor comune.
- Cum se calculeaza: Suma totala de pe factura se imparte la numarul total de persoane care locuiesc in bloc in luna respectiva.
- Mai multe detalii despre cheltuielile pe numarul de persoane gasim in Legea 196/2018 la Art. 82:
- Art. 82. –
- (1) Cheltuielile repartizate proporțional cu numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru asigurarea serviciilor de utilități publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în condominiu și care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii și caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
- (2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune, inclusiv a ascensoarelor; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
- (3) Modul de repartizare a cheltuielilor prevăzute la alin. (1) se stabilește printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociației de proprietari.
- (4) Comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în clădire.
- (5) Dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște în acest sens, comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, și stabilește perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriașii, au dreptul de a solicita, în scris, scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană și care trebuie să fie de cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale.
B. Cheltuieli pe cota-parte indiviza (procent conform suprafetei utile)
Acestea sunt cheltuielile legate de intretinerea proprietatii comune, indiferent daca locuiesti sau nu in apartament.
- Exemple: Salariul administratorului, al presedintelui si al femeii de serviciu, reparatii la acoperis sau terasa, intretinerea spatiilor verzi, contributii la stat, etc.
- Cum se calculeaza: Se foloseste cota-parte (procentul pe care apartamentul tau il detine din totalul suprafetei utile a blocului). Aceasta se gaseste in actul de proprietate sau in contractul de vanzare-cumparare.
- Mai multe detalii despre cheltuielile pe cota-parte indiviza gasim in Legea 196/2018 la Art. 84 si Art. 85:
- Art. 84. –
- (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă cheltuielile asociației efectuate pentru întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea și/sau reabilitarea părților de construcții și instalații aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporțional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.
- (2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.
- Art. 85. –
- Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în/și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalațiilor; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curățenia etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; cheltuieli cu produse și accesorii pentru curățenie, alte servicii administrative către proprietatea comună.
C. Cheltuieli pe consumuri individuale
Sunt cele mai transparente, bazate pe aparatele de masura.
- Exemple: Apa (rece/calda) citita pe apometre, caldura (unde exista repartitoare sau gigacalorimetre de apartament).
- Nota: Chiar daca ai apometre, se adauga adesea o diferenta de apa (pierderi pe coloana sau diferente de citire), care se repartizeaza de obicei tot pe numar de persoane sau pe cota-parte, conform hotararii Adunarii Generale.
- Mai multe detalii despre cheltuielile pe consumuri individuale gasim in Legea 196/2018 la Art. 83:
- Art. 83. –
- (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece și canalizare; apă caldă de consum; energia termică, combustibilul și apă rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea proprietății individuale.
- (2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul contoarelor individuale, în funcție de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice și metodologiilor elaborate de autoritățile naționale de reglementare sau de autoritățile administrației publice locale, sau în funcție de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile, cu respectarea legislației și a reglementărilor în vigoare.
D. Cheltuieli pe beneficiari
Sunt servicii de care beneficiaza doar unii locatari.
- Exemple: Mentenanta interfonului (daca doar o parte din locatari au acces/cartele) sau servicii suplimentare de paza.
- Mai multe detalii despre cheltuielile pe beneficiari gasim in Legea 196/2018 la Art. 87 si Art. 88:
- Art. 87. –
- (1) Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toți sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari.
- (2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză, pe baza facturilor/documentelor justificative.
- Art. 88. –
- Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul și gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deșeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spațiilor comune – boxe, casa scării, holuri, spațiu ghenă, terasă etc.; gestiunea financiară; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreținerea interfonului și a părții de instalație din interiorul proprietății individuale; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuției orizontale; reviziile instalaților interioare de gaze, apă și încălzire; alte servicii individuale către proprietari.
3. Fondul de Rulment si Fondul de Reparatii
Acestea nu sunt „cheltuieli” propriu-zise, ci constituie rezerve financiare:
- Fondul de Rulment: Este obligatoriu si se calculeaza ca fiind egal cu cea mai mare intretinere platita in cursul anului anterior, majorata cu rata inflatiei aferente aceluiasi an. Fondul de rulment se actualizeaza anual si se restituie la instrainarea proprietatii.
- Fondul de Reparatii: Este obligatoriu si se stabileste de catre Adunarea Generala, de obicei pe cota-parte indiviza. Acesta nu se restituie.
4. Cum poti verifica daca lista de plata este corecta?
- Solicita fisa individuala: Orice proprietar are dreptul sa ceara administratorului explicatii detaliate despre sumele afisate.
- Verifica Termenele: Lista trebuie afisata in maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizori.
- Contestatia: Daca observi o eroare, ai la dispozitie 10 zile de la afisare pentru a depune o contestatie scrisa catre presedintele asociatiei. Neplata intretinerii nu este o solutie care te avantajeaza!
Concluzie
Transparenta este cheia unei convietuiri linistite la bloc. Utilizarea unei platforme online elimina eroarea umana si ofera tuturor acces rapid la istoricul platilor si la modul de calcul.
Esti administrator sau presedinte de asociatie? Digitalizeaza-ti asociatia chiar azi apeland la profesionisti! Contractand serviciul oferit de listedeintretinere.ro ai certitudinea ca lista de plata este intocmita corect si scapi de grija nemultumirilor si explicatiilor lunare.