HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

HG 1588/2007 – Norme de aplicare la Legea 230/2007 (Cap.1 – Cap.2)

NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari

CAPITOLUL I
Dispozitii generale

Art. 1. — Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea Ia dispozitia asociatiilor de proprietari si a autoritatilor administratiei publice centrale si locale a cadrului general pentru infiintarea, organizarea si functionarea asociatiiIor de proprietari, exploatarea si administrarea clãdirilor-blocuri de Iocuinte-­condominii, precum si exercitarea controlului financiar-contabil si de gestiune asupra activitãtii asociatiiIor de proprietari, in aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Art. 2. — (1) In scopul reprezentãrii si sustinenii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate in proprietate comuna indiviza din cladirea ce alcatuieste un condominiu, proprietarli apartamentelor si ai spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta se pot constitui in asocialii de proprietari.
(2) Asociatia de proprietari este forma de asociere autonoma, de organizare si de reprezentare a intereselor comune a majoritätii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridica, fara scop patrimonial, infiintata in conditiile prevazute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democratiei si statului de drept si pentru reprezentarea Ia nivel local si national, asociatiile de proprietari se pot asocia in federatii, uniuni, ligi ale asociatiilor de proprietari din municipii, orase sau judete, respectiv Ia nivel national, In conditiiIe prevazute de lege.

Art. 3. – Proprietarii din asocialiile de locatari din cladirile ale caror apartamente au fost dobândite in proprietate in conditiile legii si care nu s-au organizat in asociatii de proprietari vor lua masunile preväzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea in asociatii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.

CAPITOLUL II
Infiintarea, organizarea, functionarea si administrarea asociatiei de proprietari

Art. 4. — Asociatia de proprietari se infiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul aceluiasi condominiu cu cel putin 3 proprietari. Acordul se consemneaza intr-un tabel nominal, anexa Ia acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, va contine, in mod obligatoriu, urmatoarele: numele si prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria si numãrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimanii vointei de asociere si semnatura.
Art. 5. — (1) In cladirile de locuinte cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scarã in parte numai in condilille in care nu exista o proprietate comuna aferentã tronsoanelor sau scanilor care nu poate fi delimitatã.
(2) Asocialiile de proprietari Ia nivel de scari sau tronsoane de cladire se pot constitui prin hotarare a adunarii generale si cu acordul expres al coproprietarilor cu privire Ia delimitarea efectiva a partiIor de proprietate comuna care se preiau in administrare de respectiva asociatie de proprietari si cu privire Ia obIigatiile si drepturile legale care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.
(3) Prin acordul de asociere pe scara sau tronson se reglementeazà si raportunile cu celelalte asociatii de proprietari constituite in cladire, pe scara sau tronson, cu priivire Ia posibilitatea defalcarii tehnice a consumunilor si repartizarea cheltuielilor comune, precum si Ia modalitatea acestei defalcari/repartizari. Dacâ este necesar, se solicita avizul fumizorilor de servicii implicati cu privire Ia posibilitatile tehnice de furnizare independentâ a utiIitatilor pe tronsoane sau pe scari, precum si pentru realizanea bransamenteIor.
Art. 6. — (1) Anterior adunarii generale de constituire, proprietarii din cladinile cu mai multe apartamente se pot intruni pentru a hotari cu privire Ia infiintarea asociatiei de proprietari sau Ia transformarea asociatiei de locatari in asociatie de proprietari. Totodata, vor hotani si cu privire Ia persoana fizicà sau junidicâ Insärcinata cu intocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire Ia termenul de finalizare a acestora si Ia data de convocare a adunarii de constituire. Hotärârea proprietarilor se consemneazà intr-un proces-verbal care se semneazâ de toti cei prezenti.
(2) Cu cel putin 10 zile Inaintea datei fixate pentru adunarea generala de constituire proprietarii se convoacã prin afisare Intr-un loc vizibil.
(3) Aduniarea generala de constituire a asociatiei de proprietari este legal Intrunita in cvorumul prevazut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind infiintarea asociatiei de proprietari se obline cu votul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor apartamentelor si ai spaliilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta din cadrul cladinii, scarii sau tronsonului respectiv, dupa caz.
(5) Dacä nu este intrunit cvorumul prevàzut Ia art. 5 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, o noua convocare va avea loc, dupa cel putin 5 zile de Ia data primei convocari. In cazul In care nici Ia a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dupä cel putin 5 zile de Ia data celei de-a doua convocari. Dupa a treia convocare a adunanii genenale de constituire, acordul de asociere se considera realizat, sub conditia exprimarii vointei de asociere, consemnata In tabelul nominal, anexa Ia acordul de asociere, a cel putin jumãtate plus unu din numarul proprietarilor.
(6) In adunarea generala de constituire se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, in care se vor cuprinde precizari cu privire Ia:
a) denumirea, forma junidica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;
b) scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari;
c) mijloacele mateniale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; structura venitunilor si a cheltuielilor;
d) membrii asociatiei de proprietari, drepturile si obIigatiile acestora;
e) structura organizatorica, modul de functionare, managementul asociatiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari;
g) conditiile In cane se dizolva asociatia de proprietari;
h) dispozitii finale, modalitatea de rezolvare a Iitigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgentã in care se permite accesul in apartament sau in spatiuI sau al unlui delegat al asociatiei.
i) posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura senviciul de administrare si in care pot fi pastrate in siguranta documentele asociatiei.
Art. 7. — (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociatiei de proprietari se consemneaza intr-un proces-verbal al adunarii genenale de constituire, intocmit in doua exemplare oniginale, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamantuI.
(2) Proprietarii isi dau consimtamantuI, de regula, in adunarea de constituire; in cazul proprietarilor absenti, consimlamantul poate fi exprimat prin semnanea procesului-verbal prevazut Ia aIin. (1), in tenmen de 30 de zile de Ia data Ia care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) In cazul in cane un proprietar se afla in imposibilitatea de a semna, se va consemna ca acesta si-a dat consimtamantul si se va face mentiune despre cauza acestei imposibilitati.
Art. 8. — (1) Cererea pentru dobandirea pensonalitatii junidice a asociatiei de proprietari impreunã cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal aI adunarii generale de constituire se depun si se inregistreaza Ia onganul financiar local in a carui raza teritoriala se afla cladirea.
(2) Statutul si acordul de asociere se intocmesc in baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie sa contina:
a) adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele si prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietatii, cuprinzand: descrierea cladirii, structura cladirii, numarul de etaje, numãrul de apartamente structurate pe numär de camene, numarul spatiiIor cu alta destinatie decat aceea de Iocuinta, supnafata terenului aferent cladirii;
d) enumenarea si descrierea partilor aflate In proprietate comuna;
e) cota-parte indivizã ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna.
(4) Asocialia de proprietari dobandeste personalitate juridica in baza incheienii judecatorului-delegat desemnat Ia organul financiar locaI de catre presedintete judecãtoniei in a carei circumsriptie teritoriala se afla cladirea.
(5) incheierea se da fara citarea partiIor si este executorie.
(6) Incheierea este supusa recursului in termen de 5 zile de Ia comunicare. Recursul se judecä cu citarea partilor.
Art. 9. — Inscrierea ulterioara in asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost pnezenti Ia adunanea generala de constituire si care nu si-au dat consimtamantul In conditiiIe prevazute Ia art. 7 se face Ia cererea scnisa a acestora, fara alte formaIitati. Proprietarul din condominiu solicita sa devina membru al asociatiei de proprietari prin semnarea unul act aditionaI Ia acordul de asociere, fara alte formalitati.
Art. 10. — Inscrierea in cartea funciara a proprietatii individuale si a condominiului se face potrivit dispozitiilor legale in materie.
Art. 11. — Dupa infiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, incheierea judecatorului-delegat sau orice alt document legal acordat Ia infiintare si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele care emana de Ia asociatiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare.
Art. 12. — Proprietarii membri ai asociatiei, pe langa drepturile si indatoririle pnevazute in statutul asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi si obIigatii:
A. Drepturi:
a) sa participe, cu drept de vot, Ia adunarea generala a asociatiei de proprietari;
b) sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie aIesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari, daca au capacitatea deplina de exercitiu;
c) sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si sa aiba acces, Ia cerere, Ia orice document al acesteia;
d) sa primeasca expIicatii cu privire Ia calculul cotei de contnibutie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste Ia presedmnteIe asociatiei de proprietari, in tenmen de
10 zile de Ia afisanea listei de plata. Presedintebe asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda Ia contestatie In termen de 7 zile;
e) sa foloseasca partiIe comune de constructii si instalatii ale condominiului conform destinaliei pentru care au fost construite;
I) sà isi inchinieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplininea responsabilitatiIor legate de asociatia de proprietari.
B. ObIigatii:
a) sa mentina in bune conditii proprietatea individuala, apartamentul sau spatiuI cu alta destinatie decat aceea de locuinta, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala al celonlalti proprietari din condominiu;
b) sa accepte accesul In apartamentul sau in spatiuI propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociatiei, atunci cand este necesar si justificat sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, Ia cane se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu. Fac exceptie cazurile de urgenta, cand accesul se poate face fara preaviz, conform prevederilor din statutul asociatiei de proprietari;
c) sa contribuie Ia constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite in termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari;
d) sa ia masuri, in cadrul asociatiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termica, precum si pentru cresterea performantei energetice a cladinrii, dupa caz, potrivit prevederilor legale, si sa achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interventiilor, se va avea in vedere mentinerea aspectului armonios si unitar al intregii cladiri. In cladinile afectate de seisme, proprietarii au obligatia de a Iua de urgenta masuni pentru consolidare, conform prevedenilor legale in vigoare; lucrarile de repanatii, intenventii etc. se vor executa cu personal autonizat, potrivit legii;
e) sa repare stricaciunile or sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii, daca ei sau alte pensoane cane actioneaza in numele Ior au provocat daune oricarei parti din proprietatea comuna sau unui alt apartament or spatiu;
f) Ia Instrainarea proprietatii, sa transmita toate obligatiile catre dobanditor, inclusiv cele cu privire Ia sumele de plata catre asociatia de proprietari existente Ia data tranzactiei, precum si orice alte informatii relevante sau avand consecinte asupra drepturilor si obIigatiilor privitoare Ia proprietatea care este instrainata;
g) Ia dobândirea proprietatii, sa depuna In copie, Ia asociatie, actul de proprietate;
h) sa modifice instalatiile de distributie a utiIitatilor In interiorul unui condominiu sau aI unui apartament din cadrul unui condominiu numai In conditiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utiIitatii, in care se arata efectele modificarii instaIatiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotari asupra efectuarii modificarii. In cazul producerii locale, Ia nivel de condominiu, a enengiel tenmice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat;
i) nu pot ocupa functii In comitetul executiv si in comisia de cenzori membri avand grade de rudenie, pana Ia gradul al 4-lea inclusiv.
Art. 13. — (1) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare Ia autonizarea de catre autoritatea publica Iocala a modificarilor constructiei, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune fara a obtine mai intai acceptul asociatiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietatii individuale se va aduce Ia cunostinta asociatiei pentru inscrierea In jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie a actelor de autonizare, a procesului-verbal de receptie si a schitelor.
(4) Unitatile care au administrat cladirile si sunt detinatoare a cartii constnuctiei au obIigatia de a o preda asociatiiIor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exista, sa o reconstituie pe cheltuiala proprie.
Art. 14. — (1) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari se intrunesc in adunari genenale ordinare sau extraondinare.
(2) Adunarea generala ordinara are Ioc cel putin o data pe an, in primul tnimestru. Convocarea se asigura de presedintele sau de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.
(3) Pentru situatii speciale sau de maxima ungenta, adunarile generale extraordinare ale asociatiei de proprietari pot fi convocate onicând de comitetul executiv sau de cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.
(4) Proprietarii tnebuie anuntati, prin afisare Ia loc vizibil sau pe baza de tabel nominal convocator, asupra datei adunarii generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 7 zile inainte ca aceasta sa aiba loc, inclusiv cu privire Ia ordinea de zi a adunarii generale.
(5) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal. Daca nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea va fi suspendata si reconvocata In termen de maximum 10 zile de Ia data primei convocari. La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membnii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indifenent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora. Dovezi ale convocarii si reconvocarii constituie afisul de Ia avizier si tabelul nominal convocator cu semnaturi.
Art. 15. —Adunarea genenala a asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedinteIe, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv, reprezentat de presedinteIe asociatiei de proprietari, pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator al imobilului sau a altor angajati or prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Art. 16. — Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, reprezintã asociatia de proprietari in administrarea si exploatarea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire Ia proprietatiIe individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta. Presedintele asociatiei de proprietari este si presedinte al comitetului executiv.
Art. 17. — (1) Comitetul executiv al asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) duce Ia indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;
b) emite, daca este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea Ia indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;
c) intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;
d) reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire Ia consumurile aferente proprietatii comune, in conformitate cu actele normative in vigoare;
e) intocmeste sau propune planuni de masuni ai activitati, conform cu responsabiIitatile ce le revin, si urmareste realizarea Ior;
f) supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si a pIatiIor lunare;
g) pentru realizarea scopului si a activitatiIor asociatiei de proprietari, angajeaza si demite personalul necesar, incheie si reziliaza contracte cu pensoane fizice/juridice;
h) isi asuma obligatii, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;
i) initiaza sau apara in procese, in numele asociatiei de proprietari sau in numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cladire;
j) stabiIeste sistemul propriu de penalizani al asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevedenilor legale;
k) avizeaza documentele asociatiei de proprietari;
I) asigura completanea Ia zi a cartii tehnice a constructiei;
m) asiguna urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;
n) gestioneaza situatiiIe exceptionaIe si de criza;
o) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale;
p) aproba lunar lista cu cotele de contributie Ia plata cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform hotararii adunarii generale;
r) stabiIeste cotele de participare pe persoana Ia cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in cladire si pentru persoanele care Iocuiesc temporar, minimum 15 zile pe Iuna; stabileste perioada pentru care proprietarii, nespectiv chiniasii, pot solicita in scris scutirea de Ia plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe Iuna, conform hotararii adunarii generale;
s) analizeaza problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari si ia masuni pentru rezolvarea acestora, conform hotararii adunarii generale;
s)ia toate masurile pentru aducerea Ia starea dinaintea producerii evenimentului a zonei In care se efectueazã reparatii Ia partile comune, urmand ca sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate de toti proprietarii, proportional cu cota indiviza.
(2) Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar si sunt legal intrunite daca jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. SedinteIe comitetului executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sal.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv si se afiseaza Ia avizier.
(4) Dupa aprobarea bugetulul de venituri si cheltuieli, comitetul executiv va urmari derularea acestuia In conditiiIe legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru indeplinirea atributiilor ce ii nevin si adopta decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor, remuneratiilor si al eventualelor premieri care se acorda pensonalului incadrat cu contract individual de munca sau in baza unei conventii civile de prestari de servicii, in limita bugetului aprobat de adunanea generala.
(6) Comitetul executiv angajeaza sau demite personalul, incheie sau reziliaza contracte in ceea ce priveste activitatea de administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune de constructii/a instaIatiilor, precum si pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ingrijire, mecanica, instalatii etc. Angajarea personalului necesar asociatiei de proprietari se face de catre comitetul executiv, reprezentat de presedinte, in conformitate cu prevederile Iegislatiei specifice In vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordarii unor dreptuni banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor, potrivit art. 35 aIin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obIigatiiIe si raspunderile privind activitatea de management stabilite Ia art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada cat asociatia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indifenent de cauze.
(9) Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedinteIe asociaiei de proprietari, raspund, personal sau solidar, dupa caz, in fata Iegii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor In mod deliberat.
Art. 18. — (1) PresedinteIe asocialiei de proprietari este fie candidatul care a obtinut cel mai mare numar de voturi Ia alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor In cadrul adunarii generale.
(2) Presedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor angajate de aceasta si isi asuma obligatii in numele acesteia.
(3) Presedintele asocialiei de proprietari reprezinta asocialia in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotniva unui proprietar cane nu si-a Indeplinit obligatiiIe fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii genenale a proprietarilor.
(4) Presedintele asociatiei de proprietari urmareste indeplinirea obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor si punerea in aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Presedintele asociatiei de proprietari pastreaza si urmareste tinerea Ia zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare Ia activitatea asociatiei de proprietari.
(6) Stampila asocialiei de proprietari se pastneaza si se foIoseste numai de catre presedinte sau de vicepresedinte.
(7) In cazul in care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si exercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre un vicepresedinte, numit de presedinteIe asociatiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmand ca in termen de 90 de zile de Ia data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o adunare generala pentru a alege un nou presedinte.
(8) Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de mandat, potnivit art. 32 aIin. (1) din Legea nr. 230/2007, in limitele bugetului de venituri si cheltuieli aprobat prin hotarare a adunarii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.
Art. 19. — (1) Cenzorul sau comisia de cenzoni urmareste si asigura respectarea legaIitatii in administnarea bununilor mateniale si a fondurilor financiare ale asociatiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este formata dintr-un numar impar de membri, care trebuie sa aiba cel putin studii medii.
(3) Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea generala va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica or juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.
(4) Cenzorii aIesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituri Si cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociatiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotanarii adunanii genenale a proprietarilor, Ia data adoptarii bugetului anual de venituni si cheltuieli.
(6) Pentru neindeplinirea atnibutiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund, personal sau solidar, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.
Art. 20. — Cenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:
a) verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si a regulamentelor;
b) verifica executia bugetului de venituni si cheltuieli;
c) verifica gestiunea financiar-contabila;
d) cel putin o data pe an, Intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.
Art. 21. — (1) Asociatiile de proprietari au obIigatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitalii nr. 82/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, in partida dubla sau in partida simpla, prin optiune, potrivit hotararii adunarii genenale a asociatiei de proprietari.
(2) Asociatiile de proprietari organizeaza si conduc contabilitatea in conformitate cu reglementanile contabile pentru persoanele junidice fara scop patrimonial, aprobate prin ordin aI ministrului economiei si finantelor.
(3)Asocialiile de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla vor depune Ia compartimentele specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv, intocmita potrivit ordinului ministrului economiei si finantelor, pana Ia data de 1 martie pentru situatia existenta Ia 31 decembrie si pana Ia data de 1 septembrie pentru situatia existenta Ia 30 iunie. AsociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida dubla vor depune biIant contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22. — (1) Activitatea de administrare a condominiului include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie.
(2) Asociatia de proprietari angajeaza persoane fizice atestate pentru functia de administrator sau incheie contracte cu persoane junidice specializate si autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrarii, intretinerii, investitiiIor si reparatiilor asupra proprietatii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de catre autoritatile administnatiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
a) sa aiba ca obiect de activitate numai domeniul asociatiiIor de proprietari ori ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract;
b) sa aiba angajate persoane atestate in conditiiIe prezentelor norme metodologice;
c) sa dovedeasca ca au bonitate financiara.
(4) Administratorii trebuie sa prezinte garantii morale, materiale si profesionale acceptate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari a cladirii pe care urmeaza sa o administreze.
(5) Administratorul asigura managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atributiiIor, obligatiilor si responsabilhtatilor atribuite de comitetul executiv, in conditiile Iegislatiei In vigoare;
b) gestionarea bununilor mateniale si a fondurilor banesti, daca nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitatiIor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea cladirii, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
d) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor cu privire Ia proprietatea comuna;
e) gestionarea modului de indeplinine a obIigatiilor cetatenesti ce revin proprietarilor in raport cu autoritatiIe publice. ObligatiiIe cetatenesti sunt cele stabilite, potnivit legii, de adunarea genenala;
f) indeplinirea oricaror alte obIigatii expres prevazute de lege, precum si a celor stabilite prin contractul incheiat cu asociatia de proprietari.
(6) Contabilul raspunde de organizarea si conducerea contabilitatii, in conditiile Iegii. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de contabil.
(7) Administratorul care indepIineste si functia de contabil In partida simpla are obligatia sa intocmeasca si sa completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidenta fondului de reparatii, registrul pentnu evidenta fondului de rulment, registrul pentru evidenta sumelor speciale, registrul pentru evidenta fondului de penalizari, precum si alte formulare specifice activitatii de contabilitate, prevazute prin ondin al ministrului economiei si finantelor.
(8) In situatia in care asociatia de proprietari angajeaza un casier, acesta raspunde de efectuarea operatiuniIor de incasari si plati in numenar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operatiuniIor de casa. La asociatiiIe de proprietari care opteaza pentru conducerea contabilitatii in partida simpla, administratorii de imobile pot cumula si functia de casier. Pentru Incasarile in numerar, asociatia de proprietari are obligatia sa emita chitante care vor cuprinde obligatoriu urmatoanele date: numarul de ordine, in baza unei serii, care identifica chitanta in mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa si codul de inregistrare fiscala ale asociatiei de proprietari pentru care se emite chitanta.
(9) Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, seIectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatoribor economici care satisfac ceninteIe, in vederea executarii lucrarilor, conform legisIatiei In vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. In caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate Ia plata.
Art. 23. — SpatiiIe din proprietatea comuna pot fi utilizate de catre terti, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritatii proprietarilor membri ai asociatiei si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, in baza unui contract de inchiniere, de folosinta sau de concesiune, potnivit art. 39 din Legea nr. 230/2007.
Art. 24.— (1) In scopul asiguranii fonduribor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari stabileste cuantumul si cota de participare a proprietarilor Ia constituirea fondului de rulment. De regula, fondul de rulment se dimensioneaza astfel incat sa poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului Ia nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare inregistrate de asociatia de proprietari in anul expirat, Ia nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata infIatiei, iar In cazurile asociatiilor de proprietari nou­-infiintate, prin constatarea si insusirea experientei in domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, iar reintregirea fondului de nulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata. Pentru incasarea fondului de rulment, casienul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta personalizata separata.
(3) In situatiiIe in care, prin contractul de inchiriere incheiat cu proprietarul, chiniasuI se obliga sa participe Ia plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste, acesta va participa si Ia formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment incasat se poate restitui in situatiiIe de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitene a dreptului de proprietate sau a folosintei locuintei nu se stipuleaza altfel, precum si in situatiile in care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, Ia cererea proprietarului.
(5) Asociatia de proprietari va constitui un fond pentru repararea partiIor de constructii/instabatii aflate in proprietate comuna, fond cu perioada de folosire limitata, care va fi depus in contul asociatiei de proprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituni si cheltuieli.
(6) Venitunile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati desfasurate se constituie ca fond special si se vor utiliza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei condominiului, pentru intretinerea Si repararea proprietatii comune, potrivit art. 45 aIin. (3) din Legea nr. 230/2007. In aceste venituri se cuprind si cele obtinute din inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza, a spatiiIor pentru instalarea de reclame si pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum si alte venituri obtinute din orice sursa, in conditile Iegii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari, nu se platesc proprietarilor, nu pot fi folosite Ia constituirea sau Ia completarea fondulul de rulment si nu pot fi folosite Ia plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilitati. Acest fond va fi depus in contul asociatiei de prcprietari si nu va putea fi folosit decat cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu bugetul de venituri si cheltuieli.
Art. 25.— (1) Cotele de contributie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia, dupa caz, in termen de maximum 20 de zile de Ia data afisanii listei de platã, data care tnebuie sa fie inscrisa in lista de plata respectiva. In vederea respectarii termenelor legale de plata a facturilor catre furnizonii de utiIitati, administratorii au obIigatia de a afisa lista de plata In termen de maximum 5 zile de Ia data priminii ultimei facturi expediate prin posta, certificata prin inscrisul de pe stampila postei, sau de Ia data confirmarii de primire, in cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociatia de proprietari poate calcula si percepe penalizari de intarziere pentru suma neachitata, in conditiile stabilite si aprobate de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, in limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la cane s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de intarziere vor face obiectul fondului de penaIitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza numai pentru plata penalizarilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti si pentru cheltuieli de reparatii ale proprietatii comune sau pentru alte cheltuieli de natura administrativa.
(3) Daca tertii impun penaIitati asociatiei de proprietari pentru intarzieri Ia plata facturilor, acestea se vor recupera de Ia:
a) restantierii Ia cotele de intretinere, proportional cu cuantumul restantelor;
b) persoana imputernicita sa achite facturile, daca a intarziat plata factunibor Ia termen.
Art. 26. — Asociatia de proprietari are, potrivit Iegii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bununilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contnibutie Ia cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor In interesul carora au fost facute.
Ant. 27. — Privilegiul imobiliar se inscrie in partea a Ill-a a Cartii funciare, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute in titlul II din Legea cadastrului si a pubIicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicatã, si in Regulamentul de organizane si functionane a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul directorului general al Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara nr. 633/2006, cu modificarile ulterioare.
Art. 28. — (1) Privilegiul imobiliar se inscrie Ia cererea presedinteIui asociatiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carui circumscriptie este situat imobilul si va cuprinde numele, prenumele/denumirea si domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul inscrienii, indicarea actului sau a actelor In masura sa justifice cererea, localitatea In care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara, dupa caz.
(3) In cazul in care nu exista deschisa carte funciara pentru imobilul asupra caruia se solicita inscrierea privilegiului, se va face mentiune despre aceasta in cerere, urmand ca privilegiul sa fie inscris in vechile registre de publicitate imobibiara, In conformitate cu art. 58 aIin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicata.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe Iistele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.
(5) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute Ia aIin. (4), vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a presedintelui asociaiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.
Art. 29. — Privilegiul imobiliar prevazut Ia art. 26 este opozabil ceIorIaIti creditori numai de Ia data indeplinirii fonmalitatiIor de publlcitate imobiliara.
Art. 30. — Privilegiul imobiliar se radiaza Ia cererea presedintelui asociatiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitantei ori a altui inscris prin cane asociatia confirma plata sumei datorate.
Art. 31. — Executarea silita a privilegiului imobiliar prevazut Ia art. 26 se va efectua numai in temeiul unei hotarari judecatoresti.